Klag over tilstandsrapporten og få ersatning

Den beskikkede bygningssagkyndige kan have overset eller fejlbeskrevet et eller flere forhold i tilstandsrapporten, som kan give anledning til, at køber kan rette et krav direkte mod den bygningssagkyndige. Køber skal være opmærksom på, at denne skal bevise, at den bygningssagkyndige har handlet ansvarspådragende. Ofte kan forholdet allerede være dækket af købers ejerskifteforsikring. Køber skal som udgangspunkt ikke bevise, at den bygningssagkyndige har handlet ansvarspådragende overfor ejerskifteforsikringen, fordi ejerskifteforsikringen er en forsikringsaftale, som kommer til udbetaling, hvis køber indenfor den aftalte årrække efter købet konstaterer en skade. Det er ofte let at bevise en skade, eksempelvis skimmelsvamp under tapetet eller i gulvet, loft mm. Efter skaden er konstateret af taksator, og er den omfattet af forsikringspolicen, så kommer erstatningen til udbetaling.

Manglende beskrivelse af skader, kan medføre erstatningskrav mod den beskikkede bygningssagkyndige, som overså skaden. Du kan bevise, at skaden var overset af den bygningssagkyndige, hvis en syns- og skønsmand, kommer til den konklusion i sin syns- og skønsrapport hos nævnet.

Karakterer i tilstandsarapporten huseftersyn mulige skader UN K0 K1 K2 K3 alvorlige skader og mindre alvorlige skader samt Kritiske skader

Forskellen på førsynsrapporter og tilstandsrapporter

Førsynsrapporter og tilstandsrapporter minder meget om hinanden, men førsynsrapporter er mere ureguleret. Du kan ikke klage over en førsynsrapport udført af en bygningssagkyndig til Disciplinær- og klagenævnet for Beskikkede Bygningssagkyndige. Derimod kan du klage over tilstandsrapporten. Førsynsrapporter kan indgå som beviser i en retssag med krav om erstatning. Den kan dokumentere hvad sælger havde kendskab til af skader, men måske ikke fik nævnt i sælgeroplysningerne til tilstandsrapporten.

Opdager køber skader, som er genopstået efter sælgers udbedring, og som fremgik af førsynsrapporten, men ikke af tilstandsrapporten, kan det godt tænkes, at køber har et krav mod sælger for mangelfuld udbedring af skaden, hvis ikke købers ejerskifteforsikring går ind og dækker. Læs mere herom under ejerskifteforsikring.​

Er du køber, bør du undersøge, om der er udarbejdet en førsynsrapport

Førsynsrapporten indberettes ikke, men det gør tilstandsrapporten med de skader, som heri er konstateret. Tilstandsrapporten udarbejdes efter håndbogen for beskikkede bygningssagkyndige. Derimod er der ingen regler for førsynsrapporten. Ofte forventer sælger, at hvis han laver alt i førsynsrapporten, så får han en helt ren tilstandsrapport. Det bør derfor være en anden uvildig bygningssagkyndig, som udarbejder tilstandsrapporten efterfølgende. Med førsynsrapporten får sælger en mulighed for at få udbedret skader, før der udarbejdes en tilstandsrapport, og skaderne officielt bliver registreret på ejendommen. Konstaterer førsynsrapporten 20 skader på boligen, kan sælger få de fleste udbedret, så boligen fremstår med en flot tilstandsrapport, hvilket købere kan lide. Der er ingen garanti for en skadesfri tilstandsrapport, fordi sælger har udbedret skaderne i førsynsrapporten.

Tilstandsrapporten skal efterfølgende udarbejdes uvildigt, og den bygningssagkyndige kan opdage nye skader eller vælge ikke at acceptere udbedringen af skader i førsynsrapporten. Det sker ofte, at den bygningssagkyndige ikke finder skaden korrekt udbedret. Er du køber, bør du undersøge om der er udarbejdet en førsynsrapport og bede om at få den udleveret. Den kan være grundlag for prisafslag.

Sælgeroplysningerne i tilstandsrapporten

Bagerst i tilstandsrapporten findes afsnittet: »Sælgers øvrige bemærkninger vedrørende fejl og mangler«, hvor sælger kan have oplyst om forhold, som køber bør undersøge nærmere inden købet. Den bygningssagkyndige foretager som udgangspunkt en visuel besigtigelse, som beskriver hvad den bygningssagkyndige kan se under besigtigelsen. Det vil sige, at er taget dækket af sne, kan han ikke se om der er revnede tagsten, som bør øge hans opmærksomhed på, at der kan trænge vand ind og give skader i underliggende konstruktioner.

Den bygningssagkyndige foretager ikke destruktive indgreb

Yderligere undersøgelser kan kræve destruktive indgreb, hvor man eksempelvis borer hul for at konstatere, om der er skimmelsvamp og råd inde i en mur eller under et gulv. Dette foretager den bygningssagkyndige ikke.  Det kan imidlertid blive aktuelt, hvis sælger har oplyst, at der har været fugtproblemer i kælderen eller i bestemte værelser. Viser det sig, at der efter overtagelsen er skader, kan en forsikringsudbetaling blive reduceret af eventuel egen skyld, fordi køber på baggrund af kendskabet til et muligt problem, burde have foretaget nærmere undersøgelser af forholdet. Hold altid øje med om sælger har taget konkrete forbehold i salgsmaterialet. Klik her og læs mere om købers undersøgelsespligt.

Det kan være svært at vurdere, om en skade er pludseligt opstået kort efter overtagelsen af boligen. Klik her og læs mere om, hvad husforsikringen kan dække i den forbindelse.

Klag til Disciplinær- og klagenævnet for Beskikkede Bygningssagkyndige

Hvis du er af den opfattelse, at den bygningssagkyndige ikke retvisende har beskrevet en eller flere skader efter du først har klaget til denne, kan du overveje at klage til Disciplinær- og klagenævnet for Beskikkede Bygningssagkyndige. Har du en ejerskifteforsikring, bør du undersøge, om denne vil dække skaden. Ejerskifteforsikringen dækker i henhold til den aftale, som der er indgået. Klik her for at læse mere om at rejse erstatningskrav mod sælger- og ejerskifteforsikringen.

Nævnssager kan vedrøre betaling af det beløb, som ejerskifteforsikringen fratrak i selvrisiko før de udbetalte til dig. Vil du vide mere om nævnssager, så klik her.

Skal den bygningssagkyndige erstatte skaden, fordi den ikke var beskrevet retvisende i tilstandsrapporten, skal du bevise, at den bygningssagkyndige er ansvarlig. Det kan derfor godt betale sig, at sætte sig ind i de begrundelser og argumenter, som nævnet har lagt til grund i tidligere i lignende sager, og som har medført, at den bygningssagkyndige skulle betale erstatning til klager. Dermed kan du få vinklet sagen rigtigt mod den bygningssagkyndige.

Du kan klage, hvis du er køber af den bolig, som tilstandsrapporten omhandler.

I nævnet er den gennemsnitlige sagsbehandlingstid ca. 6 mdr.

Klagegebyret er på 275 kr., som betales i forbindelse med indsendelse af klageskemaet.

Klagefristen er 5 år fra den overtagelsesdag, som er aftalt mellem køberen og sælgeren, og senest 6 år fra tilstandsrapportens datering.

Der foretages tit syn og skøn i klagesagerne. Det er derfor vigtigt, at forholdene i ejendommen ikke er ændret inden besigtigelsen. Skulle skønsrapporten gå klager imod, kan klager blive pålagt omkostninger af nævnet for rapporten.

Som klager skal man kunne godtgøre, at kravet overgår nævnets mindstegrænse på 5.000 – 8.000 kr., ellers kan nævnet afvise at behandle sagen.

 

Hvad kan jeg få i erstatning?

Erstatningen afhænger af dit krav, men søger du erstatning mod den bygningssagkyndige, er det ikke nødvendigt for at rejse en nævnssag, at du kender det eksakte beløb, som du ønsker at søge erstatning for. Modsat dette står en retssag, hvor der ved indlevering af stævning til retten skal betales retsafgift af det beløb, som du kræver erstatning for. I den situation skal retten kende det præcise beløb.

Erstatningen fastsættes i nævnets afgørelser efter en konkret vurdering.

Hvis du klikker på afgørelsernes nummer, kan du se dem i sin helhed på nævnets hjemmeside.

I nogle nævnssager tilkendes klager et rundt beløb efter skøn:

Afgørelse 11139:
Den bygningssagkyndige skal inden 30 dage betale 300.000 kr. til klager.

Afgørelse 11062:

Den bygningssagkyndige skal inden 30 dage betale 200.000 kr. til klager.

Afgørelse 11139:
Den bygningssagkyndige skal inden 30 dage betale 300.000 kr. til klager.

Afgørelse 037-00:
Indklagede betaler inden 30 dage kr. 200.000 til klager.

I andre nævnssager tilkendes klager et nærmere præciseret beløb:

Afgørelse 6152:
Indklagede betaler inden 30 dage 836.800 kr. til klager.

Afgørelse 9030:
Den bygningssagkyndige betaler inden 30 dage 163.750 kr. til klager.

Afgørelse 15087:
Den bygningssagkyndige skal betale 297.400 kr. til klager inden 30 dage.

Afgørelse 12146/12177:
Den bygningssagkyndige skal betale 182.500 kr. til klager inden 30 dage.

Syn og skøn hos Disciplinær- og klagenævnet for Beskikkede Bygningssagkyndige

Udmelder nævnet syn og skøn, betyder det, at skønsmanden på en fastsat dag kommer på besøg og ser på skaderne. Her må modparten også deltage. Skønsmanden vurderer, om den bygningssagkyndige visuelt og uden brug af destruktive indgreb burde have konstateret skaden på tidspunktet, hvor tilstandsrapporten blev udarbejdet, eller om skaden skønnes at have været skjult eller kommet til senere. Herefter går skønsmanden hjem og skriver sin rapport.

Kan jeg gå i retten med min erstatningssag om tilstandsrapporten?

Udmelder nævnet syn og skøn, betyder det, at skønsmanden på en fastsat dag kommer på besøg og ser på skaderne. Her må modparten også deltage. Skønsmanden vurderer, om den bygningssagkyndige visuelt og uden brug af destruktive indgreb burde have konstateret skaden på tidspunktet, hvor tilstandsrapporten blev udarbejdet, eller om skaden skønnes at have været skjult eller kommet til senere. Herefter går skønsmanden hjem og skriver sin rapport.​

Hvorfor gå i retten?

Hvis sagen mod den bygningssagkyndige er dækket af en retshjælpsforsikring, kan en stor del af omkostningerne i forbindelse med en retssag være dækket af forsikringen. Hertil kommer, at man ikke skal stå med sagen alene, fordi retshjælpsforsikringen dækker omkostningerne til advokaten.

En retshjælpsforsikring dækker, som ordlyden forklarer; »retssagen«. En nævnssag er ikke en retssag, og man kan normalt ikke få udgifter til advokat dækket af sin forsikring i forbindelse med en nævnssag. Man må selv til lommerne. Nævnet har en forpligtelse til praktisk vejledning, men ikke med de gode klageargumenter.

Den-bedste-boligretsadvokat

Har du brug for hjælp til at kræve erstatning og klage over tilstandsrapporten?

Martin W. Løvendahl har mange års erfaring med nævns- og retssager vedrørende tilstandsrapporter, elinstallationsrapporter og energimærker.
Klik på fotoet og beskriv din hussag på vores kontaktside.