Sådan kan du vinde en hævd- eller skelsag

Skelforretning, hegnsyn, hævd, forlig eller retssag?

I det følgende beskrives, hvordan du kan klage over skellets placering, eller hvad du kan gøre, hvis du er tilfreds med skellets placering, men nu vil naboen lave om på det.

Sådan begynder en typisk skelsag og hegnssynssag

Den typiske skelsag kan opstå på hvilket som helst tidspunkt, men sker ofte i forbindelse med nybyggeri. Typeeksemplet er, at en grundejer ønsker at ændre i haven, og udskifte eller opsætte et hegn, hæk, carport, skur eller andet op mod naboens grund. Ofte mødes grundejeren med sin nabo og involverer denne i planerne, men der bliver måske ikke nedfældet en aftale om, hvor skellet er og hegnet skal stå. Det er ikke ualmindeligt, at naboen ikke vil bruge penge på et nyt hegn eller hæk. Måske bliver der talt frem og tilbage og mundtligt aftalt, at grundejeren bare kan gå i gang med at opføre hegnet i skel, men at naboen hverken vil involveres økonomisk eller praktisk i dette arbejde. Herefter opsætter grundejeren et nyt hegn. Konflikten opstår, når naboen efterfølgende kommer med en indsigelse mod skellets placering, efter hegnet er opsat.

Hvad gør grundejere, som ikke kan blive enige om skellets placering?

Skelforretning i mindelighed

Den bedste løsning er, at grundejerne eventuelt ved brug af forligsmægler når til enighed om, hvor skellet skal stå, og så kan det jo godt være, at den ene som et led i aftalen får noget kompensation af den anden. Den »fredelige« løsning hjælper med til at sikre et efterfølgende godt naboskab. Naboerne kan aftale, at en Landinspektør foretager en skelforretning på baggrund af det aftalte, og udarbejder en tegning, som sammen med aftalen kan tinglyses på ejendommene, så naboerne i al evighed fremover præcist ved, hvor skellet står.

Skel-og-skelpæl,-skellets-placering,-skelforretning

Skelforretning på den »hårde« måde

Er det ikke muligt at opnå et »fredeligt forlig« om skellets placering, vil den grundejer, som føler sig forudrettet ofte anlægge en retssag mod naboen. Udgangspunktet for en sådan retssag er, at naboen skal tilpligtes at anerkende, at skellet mellem de to matrikler skal placeres som den forudrettede grundejer påstår, at det skal placeres. Ofte rekvirerer den forudrettede grundejer eller dennes advokat en landinspektør, dette kan ske både før og under en retssag.

Hvad sker der typisk under skelforretningen?

Landinspektøren indkalder parterne til skelforretning på en bestemt dag. Landinspektøren gennemgår de eksisterende forhold, hører parternes forklaringer mm., som medtages i et referat. Landinspektøren indhenter relevante måleoplysninger fra eksempelvis Geodatastyrelsens hjemmeside, arktivmateriale og kommunens oprindelige opmålinger på ejendommene mm. Herefter udarbejder landinspektøren en kendelse angående skellets beliggenhed samt en begrundelse herfor. Landinspektøren skal samtidigt underrette parterne skriftligt om, at afsætningen af skellet er bindende for dem, hvis ingen af dem inden 8 uger efter modtagelsen af erklæringen har anlagt retssag mod den eller de andre parter om, at de skal anerkende, at skellet ligger anderledes, jævnfør § 5, stk. 2 i Bekendtgørelse om skelforretninger. Klik her for at se bekendtgørelsen.

Skelforretning ved landinspektør

Forskellen på skelforretning og hegnsyn

Et hegnsyn bestemmer bl.a. hegnets højde, materialer og udformning, betalingsfordeling mm. mellem fælles skel. Klik her og se Hegnsloven.
Skelforretningen fastslår fælles skel til hegnets placering mellem grundene, medmindre domstolene træffer afgørelse om en anden placering af skellet.

Hævd - 20 år - Sådan vinder du hævd

Dengang ejendommene blev opført for mange år siden, kan der være opsat et hegn eller hæk imellem dem, som er placeret for langt inde på den ene grund og slet ikke følger det udmatrikulerede skel og dokumenter herom. En grundejer kan vinde ejendomshævd på skellets placering, og få tinglyst denne ret. Flere efter hinanden følgende besidderes hævdstid kan sammenlægges, men antageligt kun, hvor der består et successionsforhold mellem dem. Ofte afgøres dette under en retssag, og i den forbindelse kan følgende argumenter indgå:

• Den ene part skal bevise, at den anden part ikke har benyttet sine rettigheder som ejer i 20 år.
• Den part, som gør hævd gældende, skal bevise, at denne hele tiden har udøvet en ejers råderet.
• Den part, som gør hævd gældende, skal bevise, at denne ikke har været i ond tro om den anden parts ret.

• Det en part ønsker at vinde hævd over, må som hovedregel ikke være i strid med lovgivningen.

Forholdet må ikke falde for gruppehævd, allemandshævd, alderstidshævd, o.lign. med andre frister.

Reglerne på området er gamle og Danske Lov fra 1683 skriver bl.a. følgende om hævd:

“Hvis Gods og Ejendom nogen haver haft i Haand og Hævd i tyve Aar Ulast og Ukært til Tinge, det beholder hand, uden anden Adkomst at fremvise, angerløst og Uafvundet, med mindre det bevisis, at hand hafde det, enten til Pant eller i Forlæning, eller i Forsvar. Mand kand saa vel paa Brug som paa Ejendom fange Hævd.”

Domstolenes endelige afgørelse af skellets placering

Selvom der foreligger en kendelse fra en landinspektør om skellets placering, er det i sidste ende retten som afgør, hvor skellet skal stå. I den forbindelse inddrager retten såvel love og regler, ligesom uskrevne regler kan inddrages, de såkaldte retsgrundsætninger, som ofte er fornuftige og rimelige betragtninger, en part mener retten bør inddrage i sin afgørelse af sagen. Den der anlægger sagen kan påstå, at der er vundet hævd over skellets placering.

Ifølge udstykningslovens § 38 kan der ikke anlægges retssag om skels beliggenhed, herunder som følge af hævdserhvervelse, før der er afholdt en skelforretning efter reglerne herom.

Retsgrundsætningen om værdispildshensyn

Det kan også være, at en nyopført mur efter landinspektørens skelforretning og kendelse står lidt inde på naboens grund, men at naboen må tåle det, fordi der ikke er et rimeligt forhold mellem naboens krav på at følge landinspektørens kendelse om placering af skellet, og det værdispild nedrivning af muren koster for at flytte den en lille smule.

Retshjælpsforsikring

Skal der anlægges en sag om skellets placering ved domstolene, eller bliver du stævnet af naboen, kan du gøre brug af din retshjælpsforsikring. Retshjælpsforsikringen er ofte en del af husforsikringen. Klik her og læs mere om husforsikringen. Retshjælpsforsikringen dækker dine udgifter til advokat, syn og skøn samt andre relevante omkostninger, som forsikringsselskabet på forhånd har godkendt. Klik her og læs mere om retshjælpsforsikringen. Har du ikke en retshjælpsforsikring, kan du søge fri proces. Klik her og se betingelserne.

Retspraksis

Retssager om grundejerens rettigheder og skellets placering

I det følgende beskrives udfaldet af nogle retssager, og hvad de forskellige domstole har lagt vægt på i forbindelse med domsafsigelsen. Det kan sagtens tænkes, at der til din sag findes en dom i en tilsvarende sag, som du kan se udfaldet af, men som ikke er beskrevet her. Måske kan du finde din dom i Ugeskrift for Retsvæsen.

Billeder af domstolene, retten og byretten i København ved klager over fejl og mangler, forsikringen og tilstandsrapporten, eleftersyn og energimærket

Grundejer byggede på naboens grund Vestre Landsrets dom afsagt den 20. sept. 1996

En grundejer havde opført en garage i skellet ind til naboens ejendom, hvor skelpælene var fjernet. Efter opførelsen af garagen fik naboen arrangeret en opmåling fra en landinspektør. Det viste sig, at garagen var opført  14-27 cm inde på naboens ejendom. Herefter rejste naboen en retssag med påstand om, at grundejeren skulle fjerne den del af garagen, som var på naboens ejendom. Grundejeren påstod frifindelse, og fremlagde i den forbindelse et tilbud, som dokumenterede, at det ville koste 89.062,50 kr. at nedrive og genopføre garagen. Retten fandt det ikke rimeligt, at grundejeren skulle lide et uforholdsmæssigt stort tab, der måtte afvejes overfor betydningen af, at naboen måtte affinde sig med manglende rådighed over et ubetydeligt areal af sin ejendom. Dermed fik grundejeren lov til at lade garagen stå.

Grundejer fik ophævet færdselsret over nabogrund
Retten i Koldings dom afsagt den 30. nov. 2018

En grundejer boede overfor en naboejendom på den anden side af vejen. Naboejendommen gik ned til vandet, strand og en bådebro. På naboejendommen var der tinglyst en servitut med en færdselsret, som gav grundejeren ret til at gå hen over nabogrunden for at komme ned til vandet. Grundejeren ønskede at benytte sin færdselsret, og foreslog etableringen af en lille sti langs skellet i den ene side ned til vandet, så naboen blev mindst muligt generet. Naboen ville ikke anerkende grundejerens færdselsret. Grundejeren rejste herefter retssag, hvor naboen skulle tilpligtes at respektere grundejerens færdselsrettigheder. Naboen påstod at færdselsretten var bortfaldet ved frihedshævd, fordi der ikke var gjort brug af færdselsretten i over 20 år, som nu var den del af haven, hvilket retten gav naboen medhold i.

Nabo vandt hævd på hegnets forkerte placering
Højesterets dom afsagt den 28. juni 1961

En grundejer skulle ca. 1 år efter købet af ejendommen bygge om, og her viste det sig, at hegnet ind til naboen var placeret forket, således at et areal på ca. 50 m² af grunden ifølge matriklen lå inde på naboens side af hegnet. En landinspektør optegnede på et kort hegnets placering i forhold til skellet, og grundejeren krævede, at naboen lod hegnsskellet flytte i henhold til kortet. Naboen påstod, at han have vundet hævd, fordi hegnet havde udgjort skellet i over 20 år. Der blev anlagt retssag. Højesteret lagde vægt på, at grundejeren inden købet havde besigtiget ejendommen og var bekendt med afgrænsningen ind til naboens ejendom, hvorfor grundejeren ikke kunne støtte ret på sin tinglyste erhvervelse. Siden hegnet havde været anbragt forkert i over 20 år, vandt naboen hævd på de 50 m2 skelstrimmel.

Grundejer måtte nedrive nyopført garage i skel Højesterets dom afsagt den 19. november 1942

En grundejer ville efter købet af sin ejendom opføre en garage i skellet ind til naboen. Grundejeren tilkaldte en landinspektør, som foretog en opmåling, der viste at hegnet til naboen ikke fulgte skellet ved udstykningen, men en lige linje, som lå lidt inde på grundejerens grund.  Herefter antog grundejeren en arkitekt til at opføre garagen efter landinspektørens opmåling, og hegnet blev fjernet. Naboen protesterede og sagen endte i retten. Byretten og Højesteret lagde vægt på, at grundejeren forinden købet havde besigtiget ejendommen, og havde kunnet se, hvor hegnet stod. Naboen havde udøvet en ejers råderet på hele grunden på sin side af hegnet og var i god tro om at hegnet stod i skel. Naboen vandt hævd, fordi hegnet havde stået samme sted i mere end 20 år, og grundejeren måtte nedrive den del af garagen, som var opført på naboens grund og genetablere hegnet.

 

Skellet var ikke dér, hvor hækken havde stået i 20 år
Østre Landsrets dom afsagt den 9. sept. 2014

En 31 meter lang hæk havde i over 20 år stået mellem to nabogrunde og i den forbindelse dannet et naturligt skel. Grundejeren havde konstateret, at der var to skelpæle i hver side af haven mod naboen, og ud fra disse var hækken placeret ca. 40 centimeter inde på naboens grund. I mere end 20 år, havde naboerne hver især passet og klippet deres side af hækken.
På et tidspunkt blev naboerne uenige om hækkens højde. Grundejeren rejste sag i retten om, at naboen skulle anerkende at hækken udgjorde skellet, og at der var vundet hævd på den ca 40 cm brede og 31 m lange jordstrimmel ind til hækken. Grundejeren vandt i byretten, men i landsretten blev naboen frifundet. Landsretten lagde vægt på, at den råden som grundejeren havde udøvet vedrørende hækken ikke fandtes tilstrækkelig til, at grundejeren havde vundet ejendomshævd over jordstrimlen, jf Danske Lov 5-5-1. 

Retten afviste at behandle sag om skellets placering
Vestre Landsrets kendelse 24. april 2006

En grundejer havde under en skelforretning erhvervet ejendomsret ved hævd til det ene af to arealer, som tilhørte naboen (kommune). Grundejeren mente, at han også burde have vundet hævd til det andet areal.  Grundejeren bad sin advokat rejse sag herom ved retten, så denne kunne afgøre om grundejeren også havde vundet hævd over det andet areal, og dermed tilsidesætte landinspektørens kendelse.
Ved en fejl havde advokatens sekretær stemplet brevet to dage efter modtagelsen, og advokaten anlagde herefter retssag, to dage efter 8 ugers fristen i landinspektørens kendelse. Naboen krævede sagen afvist, fordi den var rejst for sent. Landsretten gav naboen medhold, fordi fristen for sagsanlæg var overskredet og der i øvrigt ikke var fremkommet oplysninger om, at skelforretningen var afgjort på et urigtigt grundlag.

Sådan vinder du din hussag i retten

Det er ikke nok at mene og føle, at du har ret, og at de andre er åbenlyst forkert på den. Det er heller ikke nok, at du selv synes, at dine argumenter er supergode, og det må dommeren da kunne indse. Retssager vindes på at bruge de argumenter, som taler til din fordel, og som retten allerede tidligere har lagt til grund for sine afgørelser i sager, der minder om din. Med andre ord gør du rettens »research« og udtalelser til din egen »research«. Advokater bruger ofte denne fremgangsmåde, som et trick til at vinde over modpartens meninger.

Den-bedste-boligretsadvokat

Kunne du tænke dig gode argumenter om hævd, hegnsyn og skellets placering?

Martin W. Løvendahl har mange års erfaring i at føre sager om skellets placering om hvem, der skal betale for hegnet eller hækken.
Klik på fotoet og beskriv din hussag på vores kontaktside.