Ejerskifteforsikringen, sådan er en ejerskifteforsikring sammensat, tilstandsrapport, Huseftersyn + eleftersyn + energimærke + sælger betaler 50 % = ejerskifteforsikring

Sådan får du ejerskifteforsikringen til at betale erstatning

Anmeld hurtigt skaden - Tjek vilkårene i forsikringspolicen - Klag til Ankenævnet for Forsikring ved uenighed

Skader på bygningsdele kan ofte koste rigtigt meget at udbedre, og så er det både irriterende og skuffende, hvis du samtidig også skal slås med ejerskifteforsikringen, fordi de ikke umiddelbart anerkender skaden som dækningsberettiget. Ved anmeldelse af skaden til ejerskifteforsikringen finder du ud af, at du ikke længere er oppe mod en privat sælger, men et team af professionelle sagsbehandlere og jurister, som er ansat med det formål, at du skal have mindst muligt udbetalt.

Vil du klage over ejerskifteforsikringens afgørelse, kan du med fordel læse mere om Ankenævnet for Forsikring, som er beskrevet under Nævnssager (klik her). Ofte kræver det vedholdenhed og gode argumenter for at få forsikringsselskabet til at betale. I de følgende afsnit nedenfor vil du blive »klædt på« til lidt bedre at forstå ejerskifteforsikringen, og hvordan du øger dine muligheder for at opnår dækning.

Sælgeransvarsforsikringen dækker ofte,
når der ikke er tegnet ejerskifteforsikring

Nogle gange kan man ikke tegne ejerskifteforsikring, eksempelvis ved salg af ejerlejligheder i store ejendomme. Sælger kan tegne en sælgeransvarsforsikring, der som udgangspunkt dækker det erstatningsbeløb, som køber bliver tilkendt. Køber har den fordel, at hvis køber vinder en retssag om fejl og mangler i boligen mod sælger, så får køber erstatningen udbetalt fra et forsikringsselskab. Køber skal ikke til at slås med en sælger, som måske ikke har nogen penge, efter køber har vundet en stor erstatningssag. Der er ingen fidus i at vinde en retssag og ret til en erstatning på 500.000 kr., hvis sælger ikke kan betale. Sælgeransvarsforsikringen kan dække flere forhold end ejerskifteforsikringen, læs mere herom nedenfor.

Sælgeransvarsforsikring og ejerskifteforsikringens dækningsområder vist på plantegning

Sælgeransvarsforsikring dækker grund og ejendom. Ejerskifteforsikringen dækker alene ejendommen.

Ejerskifteforsikring dækker som udgangspunkt de skader, som var tilstede i ejendommen den dag du overtog boligen, men som ikke blev opdaget ved huseftersynet og derfor ikke er nævnt i tilstands- eller elinstallationsrapporten.

Er der ikke tegnet ejerskifteforsikring, eksempelvis ved salg af ejerlejligheder mm., og konstaterer du efter overtagelsen fejl og mangler ved boligen, skal du rette dit krav mod sælger.

Bliv klogere på din ejerskifteforsikring

Kort fortalt overtager ejerskifteforsikringen det almindelige 10-årige ansvar for fejl og mangler, som sælger har overfor en boligkøber. Ejerskifteforsikringen vil ikke betale for de fejl og mangler, som er i ejendommen på overtagelsestidspunktet. Ejerskifteforsikringen tager derfor forbehold for alle de fejl og mangler, som allerede er kendt i boligen. Efter professionelle bygningssagkyndige, elektrikere og energimærkekonsulenter har udarbejdet tilstandsrapport, elinstallationsrapport og energimærke, så tager ejerskifteforsikringen forbehold for ikke at dække, alle de skader, fejl og mangler, som fremgår af disse rapporter. En god rådgiver vil normalt oplyse køber om risikoen for tab og få undersøgt skader i rapporterne med karakteren »UN« nærmere. Klik her og læs mere om dette samt fejl og mangler.
 
Med forbehold for ikke at dække kendte skader sikrer ejerskifteforsikringen, at hvis du som køber lige efter overtagelsen opdager en skade, som burde have været beskrevet i en retvisende tilstandsrapport, så kan ejerskifteforsikringen gøre et krav gældende mod den beskikkede bygningssagkyndige, som udarbejdede tilstandsrapporten. Ejerskifteforsikringen kræver det samme beløb, som de skal udbetale til dig som køber. Dette kaldes også et regreskrav. Læs mere om forbehold i ejerskifteforsikringen nedenfor.
 

Før sælger kan gå fri af sit 10-årige mangelsansvar for boligen, skal sælger (typisk gennem ejendomsmægleren) udlevere huseftersynsrapporten (tilstandsrapporten), eleftersynsrapporten (elinstallationsrapporten) og energimærket til dig som køber, før du underskriver købsaftalen. Samtidig skal sælger tilbyde dig at betale halvdelen af prisen på en standard ejerskifteforsikring. Dette fremgår af § 2 i lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom mv. Klik her og se loven.     

Boligkøb med eller uden ejerskifteforsikring

Cirka 7 ud af 10 tegner ejerskifteforsikring, men uanset om man som køber har taget imod sælgers tilbud om betaling af halvdelen af ejerskifteforsikring eller ej,  så kan det efterfølgende  blive svært at rejse et krav mod sælger for fysiske skader på bygningerne. Sælger er nu beskyttet af reglerne på området, fordi sælger tilbød at betale halvdelen af en standard ejerskifteforsikring. Et tilbud, som du måske valgte ikke at tage imod.
Sagde du som køber nej til at tegne ejerskifteforsikring, er din sag dog ikke helt tabt, for måske burde skaden fremgå af tilstandsrapporten, elinstallationsrapporten eller andre dokumenter. Ligeledes kan din køberrådgiver have udeladt at sikre dig ordentligt mod tab. Klik her og se i den forbindelse retspraksis under fejl og mangler. 

Ejerskifteforsikringen dækker købers økonomiske tab, mens sælgeransvarsforsikringen dækker sælgers ansvar i forbindelse med salget af boligen. Klik her og læs mere om sælgeransvarsforsikringen.

Kan der ikke udarbejdes tilstandsrapport på boligen, kan der heller ikke tilbydes en ejerskifteforsikring.

Køberrådgivers køberrådgiver ansvar og erstatning

Forsikringsselskaberne tjener typisk ikke på at tegne ejerskifteforsikringer, som statistisk er tabsgivende.

Fakta om ejerskifteforsikringer

Fra 2006 til 2016 blev der i 7 ud af de 10 år udbetalt mere i erstatning end forsikringsselskaberne tjente på deres ejerskifteforsikringer. Hvis det antages, at der i 2017 blev tegnet 41.130 ejerskifteforsikringer, og hvis forsikringsselskaberne i policens levetid (5-10 år) får en henvendelse fra hver 4. forsikringstager, så vil der i de kommende år komme over 10.000 sager, som kan koste ejerskifteforsikringerne dyrt. Ejerskifteforsikringen er derfor typisk ikke der, hvor forsikringsselskaberne tjener de fleste penge, og de sparer ofte der, hvor de kan.
En måde forsikringsselskaberne sparer penge er ved, at de tager meget omfattende forbehold, så skader i ydermure, fundamenter og tage ikke dækkes, fordi det antages, at det ikke er på dækningsomfanget, men på prisen at uerfarne køberne kigger, når de vælger forsikring.

Det er umuligt at gennemskue, hvad der dækkes af ejerskifteforsikringerne, men som køber kan du sagtens være godt sikret alligevel

Ejerskifteforsikringen skal sikre køber mod de fejl og mangler, som ikke var synlige, da boligen blev købt. Synlige fejl og mangler, som du selv burde have opdaget ved »almindelig opmærksomhed« under besigtigelsen, eller som burde fremgå af tilstandsrapporten og elinstallationsrapporten, dækker ejerskifteforsikringen ikke. Disse skader bliver en del af de forhold, som forsikringsselskabet  undtager i sin dækning. Dette burde heller ikke være noget problem, for som køber har du eller din køberrådgiver ofte forhandlet et afslag i købesummen på plads, som dækker udbedringen af disse kendte fejl og mangler. Tilbage står de skjulte fejl og mangler, som du først opdager efter overtagelsen af boligen, og det er disse skjulte fejl og mangler, som ejerskifteforsikringen skal sikre dig imod. Udgangspunktet for om ejerskifteforsikringen dækker de skader, som du har opdaget efter overtagelsen af boligen, findes i forsikringsbranchens standardvilkår for dækning.

Der er forskel på ejerskifteforsikringer, og nogen dækker mere end andre

Indenfor ejerskifteforsikring er Dansk Boligforsikring, Gjensidige Forsikring, Topdanmark, Tryg Forsikring (som nu har stoppet salget af ejerskifteforsikringer), Alm. Brand og Frida Forsikring de store aktører på markedet. Nu skulle man tro, at ejerskifteforsikringerne hos de enkelte forsikringsselskaber ligner hinanden til forveksling, men det gør de ikke. Forskellige forsikringsvilkår, tilføjelser, dækningssummer mm. betyder, at forsikringerne udenfor standardvilkårene dækker forskelligt, hvilket også afspejles i priserne på forsikringerne.

Om du har en »udvidet« ejerskifteforsikring, der foruden ejendommen også dækker skader på grunden, forurening mm., eller om din forsikring gælder i 5 eller 10 år og mange andre forhold, har stor betydning for, om du kan opnå dækning. Sammenligningsgrundlaget for ejerskifteforsikringerne bør derfor tage udgangspunkt i de standardvilkår for ejerskifteforsikringer, som forsikringsselskabernes brancheorganisation har udarbejdet.  

Hvilke bygningsdele er undtaget fra dækning i ejerskifteforsikringen?

Utallige forbehold i policen gør, at ejerskifteforsikringen stort set kan blive dækningskøs, når forbeholdene er for vide og begrænsende i dækningen. Har en bygningssagkyndig konstateret en skade i eksempelvis taget, kan det medføre, at forsikringsselskabet vælger at undtage hele taget fra policen, i stedet for blot den pågældende skade og de konkrete følgeskader, som kan opstå ved manglende udbedring af skaden.

Skader i tagkonstruktionen tegner sig imidlertid for i omegnen af halvdelen af alle skader. Herefter kommer skader i fundament og sokkel efterfulgt af skader i murværk og gulve.

Er du utilfreds over et forsikringsskabs afgørelse om, at bygningsdelen er undtaget, og der derfor ikke udbetales erstatning, kan du klage over afgørelsen. Klik her og læs mere om »Ankenævnet for Forsikring«, på Hussagers side om nævnssager. Imidlertid kan det være »op ad bakke« at skulle overbevise ankenævnet om, at skjulte fejl og mangler i eksempelvis taget er dækket, når du ved købet af ejerskifteforsikringen har skrevet under på, at bygningsdelen: »tagkonstruktionen« er undtaget for dækning.

Nogle købere skriver i købsaftalen under på, at de er bekendt med muligheden for selv at undersøge boligen med egen bygningssagkyndig og elinstallatør før købet.

Frivilligt-forlig,-underskrivelse-af-frivilligt-forlig-til-tvangsfuldbyrdelse-i-fogedretten-som-eksekutionsfundament

Har sælgeransvarsforsikringen godkendt et frivilligt forlig, er det dem, som udbetaler erstatning til køber.

I en dom fra Højesteret havde en køberrådgiver ikke rådgivet køberne mod risikoen for økonomiske tab i forbindelse med et boligkøb. Køberrådgiver blev efterfølgende dømt til at betale 50.000 kr. i erstatning til køberne, fordi køberne ikke havde fået den rådgivning, som de havde en berettiget forventning om. Klik her og se dommen under retspraksis på Hussagers side om fejl og mangler.

Køberrådgiver sikrer dine muligheder for erstatning

Hvis ikke andet er aftalt, bør din køberrådgiver have rådgivet dig om, hvilken ejerskifteforsikring, som passer bedst til dig, og som sikrer dig bedst mod økonomiske tab.

Vil ejerskifteforsikringen eksempelvis undtage taget, på grund af en beskrivelse af en skade i taget, som de har læst i tilstandsrapporten,  kan du alligevel være dækket mod økonomiske tab. Efter din og din køberrådgivers gennemgang af hvilke forhold forsikringen ikke vil dække, kan du sikre dig mod et muligt fremtidigt økonomisk tab i købsaftalen. Eksempelvis kan du og din køberrådgiver under afsnittet: »Særlige vilkår« i købsaftalen få indskrevet, at skjulte fejl og mangler, som ikke er beskrevet i elinstallations- og tilstandsrapporten, og som ejerskifteforsikringen har taget forbehold for at dække, fortsat er omfattet af sælgers 10-årige mangelsansvar.

Skulle du efter overtagelsen af boligen opdage skjulte fejl og mangler i en bygningsdel, som ejerskifteforsikringen har undtaget at dække, kan du med vilkåret i købsaftalen rette et berettiget krav mod sælger. Sælger fik ved accept af vilkåret i købsaftalen solgt ejendommen, og på nær en selvrisiko, vil sælgeransvarsforsikringen normalt dække dit erstatningskrav som køber. Uden din køberrådgivers gode aftale med sælger, kan det være svært at opnå erstatning for et berettiget krav, når forholdet er undtaget fra ejerskifteforsikringen.

Sådan behandler ejerskifteforsikringen din sag

Konstatering af skaden herunder fejl og mangler

Som køber ønsker du måske efter overtagelsen af boligen at sætte dit eget præg på boligen. I forbindelse med dine forbedringer kan du eksempelvis opdage fejl eller mangler. Det kan også være, at du er ved at udbedre kendte skader, og så opdager du, at skaden er meget værre end beskrevet i eksempelvis tilstandsrapporten.

Ønsker du erstatning, er det vigtigt, at du ikke begynder at udbedre skaden, før du har fået lov af forsikringsselskabet, ellers kan du miste dit krav mod ejerskifteforsikringen. Er det en skade, som er under udvikling, skal du holde øje med den og sørge for, at forholdet ikke bliver forværret. Det kan være en god idé at tage nogle fotos af skaden, som du kan sende til ejerskifteforsikringen.

Anmeldelse af skaden til ejerskifteforsikringen

Det er vigtigt, at du hurtigt anmelder skaden til ejerskifteforsikringen. Det kan du som regel gøre nemt på deres hjemmeside eller pr. telefon. En god idé kan være, at du ved første henvendelse beder om et navn på din skadessagsbehandler og anmoder om, at denne hurtigt kontakter dig. Står du midt i et byggeprojekt, og skal der derfor ske hurtig besigtigelse, så skriv det til forsikringsselskabet, så de ved, at din sag haster og kræver hurtig sagsbehandling. Efter anmeldelsen gennemgår forsikringsselskabet anmeldelsen og vender tilbage.

Gør dig umage med anmeldelsen, så du ikke skal bruge en masse tid på korrespondance frem og tilbage. Indsend eksempelvis en udtalelse fra en håndværker, et tilbud på udbedring af skaden og fotos af skaden, samt andre relevante dokumenter, som gør det nemt at træffe en hurtig beslutning. Er det en mindre skade, som kun koster 11.000 kr. at udbedre, og har du en selvrisiko på 5.000 kr., kan du måske hurtigt få 6.000 kr. udbetalt i forbindelse med reparation af skaden, ved at have forberedt sagen ordentligt.

Taksator kommer på besøg

Efter anmeldelsen af større skader, kan det være, at forsikringsselskabet vil have en fagperson – en taksator – ud og kigge på skaden. Typisk træffer taksator ikke beslutning om, hvorvidt du kan få dækning eller ej, men ser og tager billeder af den skade, som du viser taksator, hvorefter taksator går hjem og udarbejder en taksatorrapport til din sagsbehandler, som herefter kan tage stilling i sagen. Det kan være, at forsikringen måske vil gøre et krav gældende mod eksempelvis en bygningssagkyndig, og i den forbindelse inviterer den bygningssagkyndige og taksator fra dennes ansvarsforsikring med ud til besigtigelsen. Spørg direkte, hvornår taksatorrapporten er færdig, så du kender tidspunktet, og bed i den forbindelse om en kopi.

Skal der foretages yderligere undersøgelser for at fastslå skadesårsagen og omfanget, vil dette ske efterfølgende. Normalt bliver du kontaktet af ejerskifteforsikringen, med henblik på at der aftales et tidspunkt for yderligere undersøgelser, og kan de ikke give en konkret dato på yderligere undersøgelser, så aftal med din sagsbehandler, hvornår hun kan oplyse om en dato, så du undgår at din sag bliver syltet. 

Opgørelse af kravet og erstatningens størrelse

En stor misforståelse er, at mange boligejere fejlagtigt tror, at de kan få gammelt erstattet med nyt. Det du får erstattet, er dit tab. Det betyder, at forsikringen kan fratrække forbedringsværdier, og så skal man blive enige herom. Får du eksempelvis erstattet et tag, fordi tagkonstruktionen er pilrådden, tager forsikringen tilbuddet på et nyt tag til 500.000 kr. og fradrager heri alle forbedringsværdier. Har tagtypen eksempelvis en levetid på 50 år, ifølge Håndbog for Beskikkede Bygningssagkyndige, og er dit tag allerede 45 år gammelt, beregnes erstatningen ud fra, at du alligevel skal skal have skiftet dit tag om 5 år. Med andre ord havde dit tag 10 % levetid tilbage, når der tages udgangspunkt i en middellevetid på 50 år. De resterende 90 % er forbedringsværdier, som fratrækkes i din erstatning, for med et nyt tag, får du et tag som kan holde i 50 år i stedet for 5 år. Forsikringen fratrækker herefter 90 % i forbedringsværdier i erstatningssummen på 500.000 kr. til et nyt tag, og så skal du have 50.000 kr. udbetalt. I de 50.000 kr. skal du herefter fratrække en selvrisiko på eksempelvis 5.000 kr., og den endelige udbetaling kommer dermed ned på 45.000 kr. Dermed står du med et pilråddent tag, som koster 500.000 kr. at udskifte, og til det får du udbetalt 45.000 kr. fra ejerskifteforsikringen, og så må du selv betale de sidste 455.000 kr. af egen lomme, fordi taget skal jo udskiftes. Kan du finde de gode argumenter for, at tagets middellevetid skal vurderes til 100 år i stedet for 50 år, som ejerskifteforsikringen påstår, så vil det få stor betydning på den endelige erstatningsberegning.

Revner over døren er fejl og mangler ved boligen som der kan opnås erstratning for hos nævnet eller domstolene

Tag gerne fotos tæt på skaden, og lidt længere væk, så man kan se, hvor på bygningsdelen at skaden er. 

Ejerskifteforsikringens og forsikringsselskabets behandling af en forsikringssag

Er en skade inden forældelsesfristens udløb anmeldt til selskabet, indtræder forældelse af krav, som skaden giver anledning til, tidligst 1 år efter selskabets meddelelse om, at det helt eller delvis afviser kravet.

Opgørelse af brugsværdien i erstatningsforhold

Nu skal du ikke tro, at du ikke kan få erstatning, hvis bygningsdelen er ældre end dens normale middellevetid. Opdager du eksempelvis fugt og skimmel under gulvet i din bolig, kan det være nødvendigt at brække hele gulvet op, for at udbedre skaden. Selvom gulvets middellevetid for længst er overskredet, så kan gulvet være godt vedligeholdt og næsten fremstå som nyt, hvorfor gulvet fortsat har en reel brugsværdi. Den reelle brugsværdi betyder, at du ikke skal bære udgiften til et nyt gulv, når skaden er udbedret.

Det vil bero på et konkret skøn, om ejerskifteforsikringen kan fratrække et eller andet i forbedringsværdier. Der findes mange værdibetragtninger og dermed værdityper, som kan komme i spil i forbindelse med opgørelsen af erstatningen. Udgangspunktet er ofte, hvad vil det koste, hvis der skal lægges et tilsvarende gulv i den stand, som gulvet har nu. Har du et 50 år gammelt gulv med en middellevetid på 50 år, kan du på grund af gulvets fine stand gøre gældende, at der ikke kan fratrækkes nogen form for værdiforbedring ved udskiftning.
Ved uenighed kan sagen afgøres i Ankenævnet for Forsikring eller ved domstolene.

Er forsikringsudbetalingen for lille så klag til Ankenævnet for Forsikring

Du kan klage over ejerskifteforsikringens afgørelse til Ankenævnet for Forsikring. Det koster ca. 200 kr. at klage til Ankenævnet for Forsikring. Ankenævnet sender din klage til ejerskifteforsikringens orientering, som enten fastholder sin afgørelse eller imødekommer dit krav. Fastholdes afvisningen af ejerskifteforsikringen, overgår sagen til en høringsfase, hvor du og ejerskifteforsikringen kan komme med kommentarer, bilag, beviser mm.

 Efter høringsfasen behandles sagen af en jurist i ankenævnet, som udarbejder en sagsfremstilling og oplæg til ankenævnet. Afslutningsvis træffer ankenævnet afgørelse i sagen på baggrund af en juridisk bedømmelse af sagens omstændigheder. Hvis du eller modparten ikke er tilfreds med sagens udfald, kan den indbringes for domstolene. Vær opmærksom på forældelsesfrister i den forbindelse. Klik her og læs mere om nævnssager.

Domstolsbehandling af din sag mod ejerskifteforsikringen

Når forsikringen afviser retshjælpsdækning, fordi du tabte sagen i nævnet

Sager som er tabt eller uegnet til at blive behandlet i Ankenævnet for Forsikring, bliver hos domstolene behandlet som almindelige civile byretssager. Problemet er bare, at hvis du har tabt en sag i ankenævnet, og du har retshjælpsforsikring i samme forsikringsselskab, så er det oplagt, at de afviser at yde retshjælpsdækning til dig i en retssag mod dem selv. I den sammenhæng henviser de til ankenævnets kendelse, når de afviser retshjælpsdækning. Nu kan du så klage til ankenævnet over manglende retshjælpsdækning, og nu skal ankenævnet afgøre om du har retlig interesse i at føre en retssag om et forhold, hvor ankenævnet tidligere har afvist, at du skal have medhold. Det er oplagt, at ankenævnet mener, at deres tidligere sag er korrekt afgjort, og at du derfor ikke har retlig interesse i at få den prøvet ved domstolene, hvorefter du også taber din sag om retshjælpsdækning hertil. Herudover har du måske brugt 1½ til 2 år på at føre disse nævnssager.

Taber forsikringsselskabet sagen i Ankenævnet for Forsikring, kan det sagtens tænkes, at de vil have erstatningsspørgsmålet eller ansvarsgrundlaget prøvet ved domstolene, og i disse situationer kan du gøre brug af din retshjælpsforsikring.

Det virker som omgåelse, hvis et forsikringsselskab afviser, at du får prøvet en sag i retten, blot fordi du har tabt den i ankenævnet, hvis det er den eneste årsag. Ankenævnet har jo aldrig afvist at ville behandle din sag, du tabte den bare. Herefter vil ankenævnet normalt rådgive dig som forbruger om, at du indenfor en nærmere tidsfrist (ofte 4 uger) kan indbringe sagen for retten. Det er i den forbindelse, at forsikringsselskabet afviser at yde retshjælpsdækning.

Spørgsmålet er, om du i virkeligheden skal rejse en sag ved domstolene, som er uegnet til nævnssagsbehandling, eksempelvis fordi den kræver destruktive indgreb eller anden bevisførelse, som ligger udenfor nævnets vedtægter. Sagen rejses ikke mod ejerskifteforsikringen i første omgang, men mod en anden part, eksempelvis den bygningssagkyndige, elinstallatøren eller sælger, hvis de inden dit boligkøb burde have orienteret dig mere retvisende om den skade, som ejerskifteforsikringen ikke vil dække. En K1 skade skulle måske have været beskrevet som en K3 skade. Når du så har fået bevilget din retshjælpsdækning, kan du overveje, om du vil udvide din påstand i retssagen således, at hvis du ikke får medhold i sagen mod din umiddelbare modpart, så har du en subsidiær påstand, hvor du ønsker at retten tager stilling til, om det i virkeligheden er ejerskifteforsikringen, som skal betale, hvis eksempelvis den bygningssagkyndige eller sælger bliver frikendt. Ved kumulation kan du få samlet flere krav mod forskellige parter i en retssag.

Nævnspraksis samt retspraksis ved domstolene

Der er en rigtig god mulighed for, at du kan finde flere sager, der indholdsmæssigt minder meget om din sag. På Ankenævnet for Forsikrings hjemmeside findes der i omegnen af 4.000 afgørelser vedrørende sager mod ejerskifteforsikringen. Klik her og søg blandt disse nævnssager, til du finder de sager, som minder om din. Du kan her se, hvad udfaldet af sagerne var, og hvad nævnet lagde vægt på i deres afgørelser. Du kan ved at læse andre afgørelser få en fornemmelse for, om du har en god eller dårlig sag, og om der er gode argumenter fra andre sager, som forbrugere har vundet, som du kan bruge i din sag.

Køberne af et hus havde før købet tegnet ejerskifteforsikring. Efter købernes overtagelse af ejendommen viste det sig, at huset ikke var ordentligt funderet, og at dette medførte revnedannelser i huset. Køberne anmeldte skaden til ejerskifteforsikringen, som afviste at dække skaden, fordi de havde undtaget de skader, som fremgik af tilstandsrapporten. Sætningsskaderne fremgik af tilstandsrapporten som alvorlige skader med karakteren K2. Højesteret lagde i sin afgørelse til grund, at sætningsskaderne objektivt set anses for klart forkert beskrevet i tilstandsrapporterne. K2 skaderne skulle have været beskrevet med K3 (skader, som medfører skader på andre bygningsdele) eller UN (undersøges nærmere), og på den baggrund kendte køberne ikke til skadernes omfang, da de tegnede ejerskifteforsikring, og K3 og UN skaderne kan heller ikke betragtes som undtaget i ejerskifteforsikringen. Ejerskifteforsikringen har alene undtaget de K1 og K2 skader, som fremgår af tilstandsrapporten. Køberne findes derfor ikke at være afskåret fra forsikringsdækning i medfør af forsikringsbetingelsernes undtagelsesbestemmelser. Herefter måtte ejerskifteforsikringen betale 1.795.000 kr. i erstatning.

I Ugeskrift for Retsvæsen, som kan lånes på biblioteket, og hvor der findes onlineadgang på flere universitetsbiblioteker, kan du finde mange flere domme i retssager omhandlende erstatning fra ejerskifteforsikringen.

Sælgeroplysningerne i tilstandsrapporten

Bagerst i tilstandsrapporten findes afsnittet: »Sælgers øvrige bemærkninger vedrørende fejl og mangler«, hvor sælger kan have oplyst om forhold, som køber bør undersøge nærmere inden købet. Den bygningssagkyndige foretager som udgangspunkt en visuel besigtigelse, som beskriver hvad den bygningssagkyndige kan se. Yderligere undersøgelser kan kræve destruktive indgreb, hvor man eksempelvis borer hul for at konstatere, om der er skimmelsvamp og råd inde i en mur eller under et gulv. Dette foretager den bygningssagkyndige ikke.  Det kan imidlertid blive aktuelt, hvis sælger har oplyst, at der har været fugtproblemer i kælderen eller i bestemte værelser. Viser det sig, at der efter overtagelsen er skader, kan en forsikringsudbetaling blive reduceret af eventuel egen skyld, fordi køber på baggrund af kendskabet til et muligt problem, burde have foretaget nærmere undersøgelser af forholdet.

Husforsikringen dækker ved pludseligt opståede skader

Forskellen mellem en husforsikring og en ejerskifteforsikring er, at husforsikringen ikke dækker skader, som var til stede inden du som køber overtog boligen. Disse forhold er dækket af ejerskifteforsikringen eller sælger.

Ejerskifteforsikringen dækker alene boligen, mens en »udvidet ejerskifteforsikring« ofte også dækker grunden, eksempelvis ulovlige kloakker, forurening mm. Flere at disse typer skader opstår ikke pludseligt, og de er derfor ikke omfattet af husforsikringen. Om en konstateret skade umiddelbart efter overtagelsen af boligen skal falde ind under ejerskifteforsikringen eller husforsikringen kan være svært at vurdere, men mange købere undgår denne problematik ved, at tegne hus- og ejerskifteforsikring i samme selskab.  Klik her og læs meget mere om husforsikringen.

Ofte er retshjælpsforsikringen en del af husforsikringen. Klik her og læs mere om retshjælp eller fri proces.

Husforsikringen dækker skader som opstår efter overtagelsen af boligen. Skader opstået før overtagelsen dækkes typisk af ejerskifteforsikringen eller boligsælger / sælgeransvarsforsikringen.

Regreskrav

Ved regres indtræder forsikringen i dit krav mod den, der bærer ansvaret for skaden. Det kan være sælger, en håndværker, mægler, den bygningssagkyndige m.fl. Udbedrer du skaden før regressagen er slut, kan dit forsikringsselskab reducere deres tab i din erstatning.

Når ejerskifteforsikringen rejser regreskrav

Regres indebærer, at når du opdager en skade i din bolig, så er der en eller anden, som du kan gøre ansvarlig for skaden. Imidlertid har du tegnet en forsikring, som i henhold til vilkårene i forsikringsbetingelserne faktisk dækker udgifterne til denne skade. Nu kan du vælge, om du vil føre en sag mod den, som du mener er ansvarlig for skaden, eller du bare vil have erstatningen udbetalt direkte fra forsikringen. Valget er dit, og den nemme løsning er bare at anmelde skaden og indgå en aftale om, at forsikringen udbetaler erstatning til dig. I det øjeblik, at forsikringen anerkender at dække skaden og aftalen er på plads, så indtræder forsikringen i det krav, som du nu ikke længere har mod den, som du mener er ansvarlig for skaden. Når forsikringen overtager de rettigheder til et muligt erstatningskrav, som du havde mod den ansvarlige for skaden, og gør et erstatningskrav gældende mod vedkommende, kaldes det for et regreskrav.

Det er som udgangspunkt et vilkår i dine forsikringsbetingelser, at hvis forsikringen anerkender skaden, så har den ret til at rejse et regreskrav mod den formodede ansvarlige. Du skal i den forbindelse ofte give dit forsikringsselskab lov til at besigtige skaden sammen med vedkommende de søger regres imod samt vedkommendes ansvarsforsikring, før skaden udbedres. Dit forsikringsselskab skal kunne bevise, at den formodede ansvarlige rent faktisk er ansvarlig for skaden. Vil den formodede ansvarlige ikke anerkende regreskravet, skal dit forsikringsselskab have vedkommende dømt som skyldig skadevolder ved domstolene.

Viser det sig, at dit forsikringsselskab får medhold og vinder sagen, skal de have erstatning fra skadevolder. Det er i den forbindelse oplagt, at du med dommen i hånden henvender dig til den dømte skadevolder og kræver, at vedkommende nu skal betale dig den selvrisiko, som dit forsikringsselskab trak ud af erstatningsudbetalingen.  Har ejerskifteforsikringen eksempelvis dækket dine udgifter til 3 skader i tagkonstruktionen til i alt 100.000 kr., har de tilbageholdt 3 x selvrisiko, som måske er 15.000 kr. i alt. Efterfølgende vinder ejerskifteforsikringen en sag mod den bygningssagkyndige, som ikke havde beskrevet skaderne retvisende i tilstandsrapporten. Herefter får ejerskifteforsikringen dækket deres udgift til dig på 85.000 kr. af den bygningssagkyndige eller dennes ansvarsforsikring. Du har fortsat et krav på de 15.000 kr. i selvrisiko mod den bygningssagkyndige. Henvender du dig til den bygningssagkyndige, vil denne normalt per kulance betale de 15.000 kr. 

 

Få erstatning fra sælgeransvarsforsikringen

Som sælger af en bolig, er du som udgangspunkt ansvarlig for skjulte fejl og mangler ved boligen og grunden i 10 år efter salget. Det 10-årige sælgeransvar begynder som udgangspunkt den dag køber overtager boligen. Skulle en køber 2 efter 5 år købe boligen af den oprindelige køber, kan køber 2 fortsat gøre krav gældende mod sælger i op til 10 år fra den oprindelige køber overtog boligen. Det ses derfor i retspraksis, at en køber anlægger retssag mod flere tidligere købere. Disse bekostelige retssager og uforudsete udgifter til erstatning, kan du som sælger forsikre dig imod, når du tegner en sælgeransvarsforsikring.

Paragraf

Boligsælgers 10-årige mangelansvar udledes af forældelseslovens § 3, stk. 3, nr. 4, som hedder: »Forældelse indtræder senest […]10 år efter begyndelsestidspunktet i henhold til § 2 for andre fordringer«. Forældelsesfristerne regnes fra det tidligste tidspunkt, hvor køber kan opdage og kræve erstatning for fejl og mangler, og det er i sagens natur som udgangspunkt først fra overtagelsesdagen.

Forskellen på sælgeransvarsforsikring og en standard ejerskifteforsikring

Sælgeransvarsforsikring og ejerskifteforsikringens dækningsområder vist på plantegning

En standard ejerskifteforsikring dækker som udgangspunkt kun i 5 år, og alene ejendommen. Den er den forsikring, som boligsælger skal tilbyde i henhold til lov om forbrugerbeskyttelse ved omsætning af fast ejendom mv., for at sælger kan frigøre sig for det 10-årige mangelsansvar, som omfatter sælgers bolig. Det er vist med en rød stiplet linje, at ejerskifteforsikringen alene dækker krav indenfor linjen og dermed boligen. Kun udvidede  ejerskifteforsikringer dækker også skader på

grunden, hvis de står i forsikringsbetingelserne. Sælgeransvarsforsikringen dækker, som den blå stiplede linje viser, både ejendommen og grunde.

Sælgeransvarsforsikringen kommer typisk i spil, hvis en køber ikke kan eller ikke har tegnet ejerskifteforsikring. Køberen vil typisk kontakte sælger og kræve forskellige skjulte fejl og mangler dækket. Det kan være ulovlige indretninger eller installationer – herunder el-installationer – i boligen. Købers erstatningskrav kan også vedrøre fejl og mangler ved kloak og stikledninger både i og udenfor boligen. Det kan også være, at grunden er forurenet, eller at ejendommen ikke er opført på betondæk, selvom det fremgik af tegningerne i salgsmaterialet. Vil sælgeransvarsforsikringen ikke dække skaden, eksempelvis hvis køber har vundet en retssag over sælger for manglende betondæk, og skal have 375.000 kr. i erstatning fra sælger, kan sælger anlægge en sag i Ankenævnet for Forsikring mod sælgeransvarsforsikringen. Klik her og læs mere om nævnssager. I en konkret sag, vandt sælger sagen mod sælgeransvarsforsikringen i Ankenævnet for Forsikring (klik her).

Hvis du som sælger modtager et krav fra køber om at du skal erstatte et eller andet, skal det anmeldes straks til sælgeransvarsforsikringen. Går du som sælger selv ind og sagsbehandler sagen overfor køber, og giver tilsagn til at køber må fjerne eller udbedre skaden uden en skriftlig tilladelse fra din sælgeransvarsforsikring, kan du selv komme til at hænge på hele regningen. Bliver du som sælger stævnet af køber, kan du gøre brug af din retshjælpsforsikring, som ofte er en del af husforsikringen (klik her), eller søge om fri proces (klik her). 

Stævning, forside til stævning med parter og påstand

Sælger modtager et erstatningskrav fra køber.

Nævnssager,-nævnet,-Ankenævnet,-Håndværkerne-Ankenævn,-procedure-af-sagen,-forelæggelsen-for-dommeren

Sagen behandles af et nævn eller domstolene.

Udbetaling af erstatning for skade i 1.000 kr seddler

Taber sælger af boligen sagen til køber, vil køber få udbetalt erstatningen fra sælgeransvarsforsikringen. Køber vil også få betalt det beløb, som retten tildelte køber i sagsomkostninger.

Klag over ejerskifteforsikringens afgørelse. Sådan klager du, når forsikringsselskabet afviser erstatning.

Husk at indsende dit erstatningskrav rettidigt

Vil du som køber gøre rejse et erstatningskrav eller kræve et forholdsmæssigt procentuelt afslag i købesummen for boligen på grund af, at du opdager fejl og mangler, så er forholdet omfattet af den 3-årige forældelse, der som udgangspunkt regnes fra overtagelsestidspunktet, jf. forældelseslovens § 2, stk. 3, som hedder: »For fordringer, som opstår ved misligholdelse af kontrakt, regnes forældelsesfristen fra tidspunktet for misligholdelsen«.

Denne 3-årige forældelsesfrist fra overtagelsestidspunktet suspenderes af forældelseslovens § 3, stk. 2, som hedder: »Var fordringshaveren ubekendt med fordringen eller skyldneren, regnes forældelsesfristen i stk. 1 først fra den dag, da fordringshaveren fik eller burde have fået kendskab hertil.«
 

Hvis du som køber ikke kendte eller burde kende manglen, har du efter opdagelsen som udgangspunkt 3 år til at reklamere overfor boligsælger. Imidlertid begrænses dit kravs 3-årige forældelsesfrist af den absolutte forældelsesfrist for sælger mangelsansvar på 10 år, fra den dag, du som køber overtog boligen,  jf. forældelseslovens § 3, stk. 3, nr. 4, som hedder: »Forældelse indtræder senest […]10 år efter begyndelsestidspunktet i henhold til § 2 for andre fordringer«. Vil du som køber reklamere over fejl og mangler ved fast ejendom, hvor det er muligt at gøre sælgeren ansvarlig, løber den absolutte 10-årige forældelsefrist fra overtagelsesdagen, hvis den eksempelvis ligger nogle måneder efter datoen for købsaftalens underskrivelse og dermed aftaleindgåelsen.

Du skal som køber være opmærksom på, at du skal reklamere over fejl og mangler inden rimelig tid, efter du opdagede forholdet.  Det betyder, at afviser sælger kravet, så skal reklamationen følges op af retslige skridt inden for 3 år, efter du opdagede manglen, og senest 10 år efter den dag du overtog boligen. Opdager du først manglen kort før, at der er gået 10 år fra du overtog boligen, bør du sikre dig skriftlig dokumentation for, at du har reklameret rettidigt overfor sælger, og uden ugrundet ophold efter sælgers afvisning af kravet taget retslige skridt mod sælger. Ellers risikerer du, at kravet anses som forældet.
 
Opdager du først fejl og mangler senere end 10 år efter overtagelsen af boligen, vil kravet som udgangspunkt være forældet. Det handler derfor om at anmelde skader til ejerskifteforsikringen eller mod sælger hurtigt efter, at du har konstateret dem, eller få nogen til at hjælpe dig med det, så dit erstatningskrav ikke bliver forældet.
Den-bedste-boligretsadvokat

Kunne du tænke dig hjælp med din sag mod sælger- eller ejerskifteforsikringen?

Martin W. Løvendahl har mange års erfaring med erstatningssager mod ejerskifteforsikringer hos Ankenævnet for Forsikring og ved domstolene.
Klik på fotoet og beskriv din hussag på vores kontaktside.