Hvad gør du som køber, hvis du efter boligovertagelsen opdager skjulte skader, og du i købsaftalen har skrevet under på: »Købt som beset«?

Underskrift-på-købsaftale

Som udgangspunkt er en købsaftale med vilkåret: »Købt som beset« også gyldig, men der findes konkrete undtagelser!  Ønsker du som køber at rejse erstatningskrav for en skade, som ikke blev opdaget under fremvisningen, og som heller ikke fremgår af tilstandsrapporten eller elinstallationsrapporten, er det vigtigt at få undersøgt,  om det alligevel er muligt at rejse et erstatningskrav mod sælger, selvom du som køber har skrevet under på vilkåret: »Købt som beset« eller en lignende formulering, som sælger henviser til, når denne afviser dit krav.

I det følgende vil købers mulighed for at komme igennem med et krav blive gennemgået, ligesom sælgers mulighed for at sikre sig herimod.

»Købt som beset« kan være formuleret på mange måder i købsaftalen, men pointen er, at sælger ønsker at sikre sig mod, at køber efterfølgende henvender sig, og kræver erstatning for et eller andet, som køber har opdaget efter overtagelsen af boligen.

Der er som udgangspunkt ingen grund til at beskytte en sælger, som kender til en skade, som køber ikke gøres opmærksom på inden købet. Imidlertid kan sælger i nogle tilfælde indenfor en bagatelgrænse slippe afsted med at handle groft uagtsomt, og ikke oplyse om forhold, som køber kunne have undersøgt nærmere inden købet. Denne bagatelgrænse kan være erstatningskrav på i omegnen af 6.000 kr., men forholdet vurderes altid konkret før bagatelgrænsen kommer i spil.

Tror sælger, at købers underskrift på »købt som beset« automatisk gør sælger fri for ansvar, vil sælger ofte erfare, at det havde været bedre loyalt at oplyse køber om skaden, før køber underskrev købsaftalen, end at tie herom. I den forbindelse er der en omfattende retspraksis.

HUSK at ejendomsmægleren kun repræsenterer sælger og ikke køber

Køber af en bolig har ofte en rigtig god samtale og hyggelig fremvisning med en flink ejendomsmægler, men vil køber efterfølgende klage, fordi boligen ikke lever op til det, som ejendomsmægleren sagde, vil mægler ofte henvise til de vilkår, som køber har skrevet under på i købsaftalen. Få løfter på skrift.

Med-lov-skal-man-land-bygger---Få-erstatning-ved-domstolene-i-Danmark

Hvad siger loven om »købt som beset«?

Lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom mv. § 21 a

Ved købsaftaler, hvor reglerne i kapitel 1 finder anvendelse, jf. § 1, kan bestemmelser i aftalen om, at køberen ikke kan påberåbe sig fysiske mangler ved ejendommen og andre almindelige forbehold ikke gøres gældende over for køberen, idet omfang sælgeren kunne have opnået den samme retsvirkning ved at følge den i § 2 nævnte fremgangsmåde.

Hvis »købt som beset« må anses som et »almindeligt forbehold«, hvor sælgers formål med ansvarsfraskrivelsen er, at frigøre sig selv fra mangelhæftelsen og det almindelige 10-årige ansvar, er det indlysende, at denne sælger ikke skal stilles bedre end den sælger, som loyalt oplyser hvilke konkrete skader, som sælger kender til.

Den sælger som begrundet påpeger, at der er konkrete forhold ved ejendommen, som sælger ønsker at fraskrive sig ansvaret for, vil som udgangspunkt blive bedre stillet under en erstatningssag, end hvis sælger blot havde skrevet »købt som beset«. Eksempel: Sælger oplyser overfor køber, at sælger ønsker at fraskrive sig ansvaret for fundament og jordbundsforhold, fordi sælger i sin ejertid løbende har konstateret begyndende revner i muren, som løbende er udbedret. En køber, som ikke undersøger årsagen til revnedannelsen nærmere, men accepterer tingenes tilstand, vil få sværere ved at komme igennem med et erstatningskrav overfor denne sælger, når revnerne genopstår eller nye kommer til.  Køber ville derimod formentlig nemmere kunne komme igennem med et erstatningskrav mod den sælger, som blot havde skrevet »købt som beset«. 

Skader-fundet-uder-syn-og-skøn,-revner-over-dør

Retspraksis på området viser en tydelig tendens til, at sælger først og fremmest loyalt skal oplyse køber om konkrete forhold, end at sælger blot opfordrer køber til at undersøge dette konkrete forhold.

Der er forskel på sælgere...

Sælgers loyale oplysningspligt er betydelig mere omfattende, hvis sælger i flere år har boet i boligen, end når sælger er et døds- eller konkursbo, som intet kender til forholdene i boligen, men blot skal sælge boligen, som et led i et økonomisk opgør. En kreditforening, som har overtaget et hus på en tvangsauktion og efterfølgende sælger boligen, har normalt et meget begrænset kendskab til boligen, og derfor skal der mere til, før køber kan komme igennem med, at denne ikke er omfattet af vilkåret om »købt som beset«, når kreditforeningen tilføjer dette i købsaftalen.

...og der er forskel på købere

Køber, som er håndværker, ingeniør, arkitekt eller på anden måde har særlige kompetencer til at vurdere en skade i boligen under fremvisningen, kan der stilles skrappere krav til, end købere uden denne viden. Med andre ord kan der være forskel på købere.

Klik her og læs mere om købere med og uden særlig viden om skader på boliger i forbindelse med boligkøbet under fejl og mangler

Domstolene-og-retssalen

Sælger af en bolig er ikke altid en fysisk person, men kan være en »juridisk person«, som et døds- eller konkursbo, der behandles i skifteretten.

Hvornår kan »købt som beset« bruges af sælger?

Såfremt sælger er et bo under behandling et konkursbo, et dødsbo eller en kreditor, som har overtaget ejendommen på tvangsauktion, har denne sælger som udgangspunkt et meget begrænset kendskab til ejendommen. Hvis sælger anvender en generel ansvarsfraskrivelse »købt som beset« vil denne kunne få retsvirkning overfor mindre alvorlige mangler.

Et konkursbo solgte et nyopført hus, og boet skrev følgende betingelse for købers overtagelse, at ejendommen overtages »som den er og forefindes og uden ansvar for skifteretten, konkursboet eller kurator«.

Køber opdagede herefter en skjult skade og anlagde erstatningssag mod boet. Retten frifandt boet, og lagde i sin afgørelse vægt på følgende:

"En køber må ved et sådant forbehold fra et konkursbos side være indstillet på, at der er tale om et forbehold med et reelt indhold af konkursbehandlingsmæssige grunde, og at han, når sådant forbehold er taget, påtager sig en risiko, som han må lade indgå i handelens samlede vilkår, selv om der måtte blive spørgsmål om en mangel, der først senere konstateres."

Ovenstående betyder ikke, at et sælgende bo eller lignende kan dække sig ind under et »almindelige forbehold«, hvis køber efter overtagelsen opdager en betydelig mangel eller en retlig relevant mangel. Eksempelvis, hvis boligen mangler en bygningsattest, og kommunen efterfølgende ikke finder boligen egnet til bolig.

Købers undersøgelsespligt før boligkøbet

Købers undersøgelsespligt af boligen før købet udspringer af købelovens § 47, hvor der står følgende:
“Har køberen før købets afslutning undersøgt salgsgenstanden eller uden skellig grund undladt at efterkomme sælgerens opfordring til at undersøge den, eller er der før købets afslutning givet ham lejlighed til at undersøge en prøve af salgsgenstanden, kan han ikke påberåbe sig mangler, der ved sådan undersøgelse burde være opdaget af ham, medmindre sælgeren har handlet svigagtigt.”
Købers undersøgelsespligt i forbindelse med et boligkøb svarer til købelovens § 47, selvom købeloven gælder for alle køb, bortset fra køb af fast ejendom. Hvad der nærmere ligger i købers undersøgelsespligt er reguleret af retspraksis.
 
Hvis du som køber opfordres af sælgeren til at undersøge boligen før overtagelsen, vil du som udgangspunkt ikke blive bedre stillet på grund af din uvidenhed om forhold, som du kunne have konstateret under en almindelig besigtigelse før købet. I Højesterets dom den 2. september 1983, havde køber ikke besigtiget en bolig inden købet. Køber opdagede, at der ikke var noget køkken og påberåbte sig manglen, men fordi køber havde undladt at besigtige boligen inden købet, kunne køber ikke påberåbe sig denne mangel.
 
Købers undersøgelsespligt afhænger af sædvaner ved tilsvarende typer af ejendom, henset til bl.a. ejendommens alder, karakter, stand, grunden og andre konkrete omstændigheder.
 
Har du som køber købt et 100 år gammelt hus i den stand, hvori det er og forefindes, bør du undersøge for de typiske fejl og mangler et tilsvarende hus måtte have, hvilket kan danne grundlag for et prisafslag. Undersøger du intet, kan det blive svært at rejse et erstatningskrav for disse skader, når du opdager dem efter overtagelsen.
 
Forholdsmæssigt afslag af købesummen

Forholdsmæssigt afslag

Forholdsmæssigt afslag er ikke det samme som erstatning.
Nogle gange behøver køber ikke bevise, at sælger kendte eller burde kende til skaden. Nogle gange er det nok, at køber beviser, at skaden var til stede mens sælger var ejer af boligen, og at boligen slet ikke har haft den værdi, som køber betalte for boligen. Denne prisforskel i procent kan køber nu gøre krav på, som et forholdsmæssigt afslag. Alt efter skadens natur, risiko for personfare mm., kan retten tilkende køber et forholdsmæssigt afslag. Hvor lille en procent denne difference minimum skal være afhænger af sagstypen, men den er set ned til en 5-10 % af købesummen.

Klik her og læs mere om forholdsmæssigt afslag på siden om fejl og mangler.

Den-bedste-boligretsadvokat

Kunne du tænke dig hjælp til din hussag?

Martin W. Løvendahl og teamet hos Juridisk Tryghed hjælper dig om muligt gerne udenom »KØBT SOM BESET«, så du kan gøre dit erstatningskrav gældende.
Klik på fotoet og beskriv din hussag på vores kontaktside.