I det følgende kan du finde de informationer, som du kan bruge i din sag, for at opnå erstatning for fejl og mangler.

Sådan får du erstatning for fejl og mangler på boligen

Erstatning for fejl og mangler på boligen er en opgave, som mange overlader til jurister og advokater. Det er et dyrt valg, men kan være nødvendigt i en travl hverdag. Hvis grunden er, at du ikke ved, hvad du selv kan gøre, så er Hussagers den rette hjemmeside for dig. Vi beskriver, hvad du som boligejer selv kan gøre, når du opdager fejl og mangler og ønsker erstatning herfor. Yderligere kan du også på denne side læse om forholdsmæssigt afslag for fejl og mangler som alternativ. Ved forholdsmæssigt afslag får du et procentuelt afslag i købesummen, hvis skaden er alt for stor. Det gælder også boliger – Klik her og se mere.

Vi lever i et samfund, hvor det »NU« bedre end nogensinde før kan betale sig at klage og søge erstatning. Flere af disse muligheder er helt gratis, hvis du for eksempel vinder en nævnssag. Det eneste du skal gøre er, at bruge lidt tid på at sætte dig ind i sagsbehandlingen. Det hjælper vi dig med her på Hussager. Vi guider dig igennem skridt for skridt, så du får erstatning for fejl og mangler på boligen.

Har du haft håndværkerbesøg eller købt en bolig, som lider af fejl og mangler, har du aldrig stået bedre end nu

Har en erhvervsdrivende udført et ringe arbejde, er det nemt at kritisere virksomheden på Trustpilot.dk, hvis de afviser at have begået fejl. Det kan godt være, at ejendomsmægleren, forsikringen eller den bygningssagkyndige får en tur på Trustpilot.dk, men hvad med sælger? Du kan ikke kritisere en privat sælger af din bolig på Trustpilot, hvis sælger “glemmer” at fortæller om fejl og mangler. Advokater vil sige, at du skal slæbe sælger i retten, men der er et alternativ. Ofte har sælger en sælgeransvarsforsikring, som du kan henvende dig til med dit erstatningskrav. Imidlertid kan det være, at de afviser en erstatning, men så kan du klage til Ankenævnet for Forsikring. Får du medhold i nævnet, får du ud over erstatningen desuden dit klagegebyr tilbage. Med inspiration fra Hussager fører og vinder du selv sagen helt gratis. Klik her, hvis du vil se mere om nævnssager.

Siger sælger eller forsikringen, at du har skrevet under på købsaftalen med købt som beset, kan vi måske hjælpe. Klik her og se mere, hvis du har skrevet under på »Købt som Beset«.

Det er ofte muligt at gøre et erstatningskrav gældende, men mod hvem? Som forbruger er du ofte gunstigt stillet i nævnssager, også hvis du skulle tabe sagen.

I mange nævn skal den erhvervsdrivende betale ca. 10.000 kr eller mere i syns- og skønsomkostninger, hvis virksomheden taber sagen. Som forbruger slipper du ofte med omkring 3.000 kr., hvis sagen tabes.

Første skridt mod at få erstatning for fejl og mangler er at vælge den rigtige modpart

Hvem der skal rejses krav imod kan ofte være svært at vurdere. Samtidig er det er vigtigt at få valgt den rigtige modpart for eksempel sælger eller sælgeransvarsforsikringen? Vælger du forkert, kan det desværre betyde, at fristen for at lægge sag an mod den anden part er sprunget (udløbet).

Opdager du som køber eksempelvis 6 måneder efter overtagelsen, at en skade sælger udbedrede er genopstået, skal du klage over udbedringen. For eksempel kan en mur sælger skulle reparere for løse fuger, igen lider af løse fuger. Fordi skaden udvikler sig, skal du hurtigt anmelde den til rette part. Spørgsmålet er nu, er det din husforsikringen eller ejerskifteforsikringen? Hvis der ikke er tegnet forsikring, skal du så rejse krav mod sælger eller sælgeransvarsforsikringen? Hvis der er udarbejdet en allonge (tillæg) til en tilstandsrapport, som efter reparationen af fugerne har fjernet skadeskarakteren med ordene: “Skaderne vurderes udbedret håndværksmæssigt korrekt.”  Har den bygningssagkyndige så givet en garanti, som denne kan hænges op på? Skal du som køber kontakte den murer, som sælgeren bestilte til at reparere fugerne?

Som du kan se, er der ofte flere parter end man lige regner med. Få svaret i næste afsnit.

Erstatning for fejl og mangler skal for det meste først rettes mod forsikringen

Ovenstående eksempel viser blot, at der kan være flere parter, som dit krav kan rejses imod.

Svaret er, at du først går til forsikringen. Er der tale om skjulte fejl og mangler før boligovertagelsen, kan skaden dækkes af sælger- og ejerskifteforsikringen (Klik her). Er det et pludseligt opstået skade, kan den dækkes af husforsikringen (klik her).  Er der ikke tegnet forsikring, kan du rejse erstatningskrav mod sælgeren.
 
Sælgeren kan så efterfølgende rejse et krav (kaldet regreskrav) mod muren for det elendige arbejde, men det er jo dig uvedkommende. En retssag kan ende med, at mureren skal betale erstatning til sælgeren, som igen skal betale erstatning til dig.
 
Lav en liste over de mulige parter, som du kan rejse dit erstatningskrav imod, det skaber overblik.

Ofte henviser sælger sin boligkøber til forsikringen. Herefter dokumenterer ejerskifteforsikringen, at de ikke skal betale erstatning til køber, fordi eksempelvis skader på grundens kloakrør ikke er omfattet af policen. Køber tror ikke længere, at denne har et krav mod nogen og opgiver sagen. Imidlertid var køber berettiget til erstatning direkte fra sælger eller dennes sælgeransvarsforsikring. Snyd ikke dig selv.

Nævnssager for fejl og mangler forårsaget af en håndværker eller anden erhvervsdrivende

Det findes tre ankenævn, der behandler klager over håndværksydelser: Håndværkets Ankenævn, Byggeriets Ankenævn og Ankenævnet for Tekniske Installationer. Drejer din sag sig om, at du har haft en håndværker eller entreprenør på besøg, og du gerne vil have erstatning i den forbindelse, har hussager en hel side, der beskriver dette. Klik her og kom til siden. Nævnssager koster det et klagegebyr, som du normalt får tilbage, hvis du vinder.

Domstolenes og rettens sammensætning

Retssager mod håndværkere, entreprenører og erhvervsdrivende​

De fleste håndværkere har en erhvervsforsikring, hvorigennem de kan opnå retshjælpsforsikring, hvis du vælger at anlægge en retssag. Måske har du også en retshjælpsforsikring, klik her og læs mere herom.
Retshjælpsdækning gennem forsikringen betyder, at du og/eller modparten i forbindelse med en retssag ofte får stillet en advokat til rådighed. Vælger du en nævnssag, er det ofte håndværkeren selv som svarer. Retshjælpsforsikringer dækker typisk IKKE dine eller håndværkerens udgifter i forbindelse med nævnssager.

Skjulte fejl og mangler, som opdages efter boligens overtagelse

De fleste hussager opstår, når køber efter overtagelsen af sin bolig opdager, at boligen har en skade. En skade som hverken sælger, ejendomsmægler, tilstandsrapporten, eleftersynet eller energimærket har oplyst noget om. Havde du som køber kendt til denne skade før købet, kunne du yderligere kræve udbedring eller afslag. Prisafslaget ville dermed være en del af bolighandelen. Selvom skaden er sket, og der er købt uden afslag, har du heldigvis flere muligheder for at få erstatning alligevel.

forholdsmæssigt-afslag

En definition på skjulte fejl og mangler indeholder to elementer. Det ene element er, at forholdet skal være til stede på det tidspunkt, hvor du overtager boligen. Det andet element er, at du ikke har fået det, som du med rimelighed har forventet. 

Hvad er skjulte fejl og mangler?

Først og fremmest skal der være noget at kræve erstatning for. Det behøver ikke at være et hul i taget, punkterede ruder eller stikkontakter, som ikke virker. Sælger og dennes ejendomsmægler kan også have “glemt” at fortælle noget, har har betydning for din pris på boligen. For eksempel, at der til næste år vil blive bygget en vej, togbane eller andet i nærheden af din bolig. Du købte måske, fordi der i salgsannoncen stod: »Beliggende i rolige omgivelser«. Støj er ikke »rolige omgivelser«, og dermed er der en mangel ved boligen. Herefter kan du kræve erstatning, hvorved støjgenen skønsmæssigt opgøre til et pengekrav. For eksempel, hvad havde boligen kostet hos ejendomsmægleren uden en ny trafikeret vej i baghaven? Prisforskellen kan være blive dit krav.

Skjulte fejl og mangler er en form for skade, som du opdager efter købet af din bolig. En skade som – hvis du træder et skridt tilbage fra dig selv – enhver anden køber i din situation med rimelighed ikke burde forvente fulgte med ved købet af boligen. I helt nye boliger må der forventes at være færre skader end i gamle boliger.

Der kan sagtens være revner, som er skjult bag tapetet, men som bryder frem efter boligens overtagelse. En dialog og forligsforhandling om erstatningens størrelse kan ofte være den hurtigste løsning. Klik her og læs mere herom.

Hvordan bevises det, at skjulte fejl og mangler var til stede før overtagelsen af boligen?

Den bedste og billigste løsning er, at du som køber har en god dialog med sælger. Sælger vil måske erkender at have haft (og dermed kendt til) samme problem. Herefter kan du tilbyde, at I må finde en billig og god løsning på problemet i fællesskab. Pas på med at virke anklagende og negativ i tonen ved første henvendelse. Hvordan vil du selv reagere, hvis du blev ringet op eller fik en mail, som kritiserer dig. Hvis var sælger, og ikke var bekendt med skaden, hvordan vil du så reagere på følgende mail.:

Hej Sælger. Du har ikke oplyst, at el-varmen i badeværelsesgulvet ikke virker. Jeg har talt med en VVS’er, som kan lave den for 50.000 kr. Er det ok med dig?

Undgå at dit krav for fejl og mangler bliver afvist fra begyndelsen

Forhåbentligt er ovenstående eksempel stof til eftertanke. De fleste sælgere vil svare undvigende, slet ikke eller henviser dig til en anden part. For eksempel deres advokat, ejendomsmægleren, forsikringen eller andre.

Har sælger svaret noget i retning af: “Det kender jeg ikke noget til”, så er det ofte svært for køber at bevise, at den skjulte skade var til stede før overtagelsen. Beviset kræver et eller andet, der konkret bakker din påstand op. Dette bevis er ofte syn- og skøn. Med andre ord kan en uvildig skønsmand vurderer, om skaden skønnes at have været til stede før overtagelsen af boligen. Med skønsrapporten i hånden ved parterne, hvem der har de bedste kort på hånden, og det er ofte muligt at indgå et forlig. Hvis sælger ikke fik medhold i skønserklæringen, kan sælger eksempelvis selv indhente et billigere tilbud end købers erstatningskrav, og tilbyde dette som forlig.

Det vigtigste er dog, at du som køber får din erstatning, og at sælger får sagen lukket.

Huseftersynsordningen

Sælger kan overfor køber blive erstatningsansvarlig for bygningens fysiske fejl og mangler i op til 10 år efter den aftalte overtagelsesdag. Dette ansvar ønsker de fleste sælgere at reducere mest muligt. Sælger kan reducere sit ansvar ved at sælge boligen efter reglerne i Huseftersynsordningen. Klik her og se reglerne.
 
Som køber er du sjældent i tvivl om, hvorvidt du har købt din bolig inden eller udenfor Huseftersynsordningen.  Har du forinden købet modtaget tilstandsrapport, elinstallationsrapport og energimærke, og har sælger tilbudt at betale halvdelen af ejerskifteforsikringen, så taler det for, at Huseftersynsordningen er blevet anvendt.

Placeringen af ansvaret for fejl og mangler, når købet »ER omfattet« af Huseftersynsordningen

Er der tegnet ejerskifteforsikring, er det først og fremmest forsikringsselskabet, som du skal henvende dig til som køber. Forsikringen har som udgangspunkt påtaget sig ansvaret for fejl og mangler efter vilkårene i forsikringspolicen. Se afsnittet nedenfor om »køb af bolig med og uden ejerskifteforsikring«.

En bolighandel kan sagtens være omfattet af Huseftersynsordningen, selvom du som køber har fravalgt at tegne ejerskifteforsikring. Selv om sælgers ansvar for fejl og mangler reduceres i henhold til lovens regler herom, så forsvinder ikke alt. Som køber kan du stadigvæk efter overtagelsen placere et ansvar hos sælger for skader på bygningsdele eller grunden. For eksempel for skader som er opstået efter tilstandsrapportens udarbejdelse, medmindre du har aftalt andet med sælger herom. Yderligere kan det være skjulte fejl og mangler, hvor skader groft uagtsomt ikke har oplyst om selvbyg/medbyg. Undersøg dog først, hvad du har skrevet under på i købsaftalen, og allerede er blevet oplyst om. Dermed undgår du, at sagen bliver afvist.

Sælger er naturligvis som udgangspunkt bundet af sine garantier – se afsnittet nedenfor:  »For godt til at være sandt? – Få det på skrift!«.

Fejl og mangler er blandt andet, når sælger har lavet ulovlige indretninger

Sælger kan også gøres ansvarlig for visse forhold, der strider mod servitutter eller offentligretlige forskrifter, som en bygningssagkyndig, elektriker mm. ikke burde have opdaget, ligesom sælger kan være ansvarlig for forurening på grunden. Omvendt kan du som køber ikke over for sælgeren påberåbe dig fejl, der burde have været nævnt i tilstands- eller elinstallationsrapporten, men i den situation kan du ofte rejse et krav overfor den erhvervsdrivende, som har udarbejdet rapporten.
 

Har du købt boligen under Huseftersynsordningen, kan du som udgangspunkt ikke gøre sælgeren ansvarlig for, at bygningens fysiske tilstand er mangelfuld, eller at en bygnings el-, varme-, ventilations- eller sanitetsinstallationer ikke er funktionsdygtige eller er ulovlige i henhold til offentligretlige forskrifter. Denne beskyttelse af sælger fremgår i § 2 i lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom. Huseftersynsordningen er derfor populær hos sælgerne.

Sælgers egne anprisninger af boligen kan hurtigt blive til garantier

Sælger er naturligvis som udgangspunkt bundet af sine garantier – se afsnittet nedenfor:  »For godt til at være sandt? – Få det på skrift!«. For eksempel kan sælgeren fortælle, at det nye køkken blev installeret for 2 år siden. Sælger anpriser køkkenets kvalitet og fortæller, at der er 15 års garanti på låger og 10 års garanti på hårde hvidevarer. Et år efter overtagelsen (3 år efter køkkenet blev installeret) virker sous vide ovnen til 40.000 kr. ikke mere. Har sælger givet dig en garanti på 10 år før købet? Henvender du dig til sælger, så henviser han måske til køkkenfirmaet, som installerede køkkenet for 3 år siden. Hvad du, hvis køkkenfirmaet i mellemtiden er gået konkurs – sælger fortalte uden forbehold, at der var 10 års garanti på hårde hvidevare. Var det en anprisning eller garanti? Det var en mundtlig garanti.

6.000 kroners grænsen for krav, når sælger har handlet »groft uagtsomt eller svigagtigt«

Der er ved at udvikle sig en bagatelgrænse, så sælger kan undslippe krav på op til 6.000 kr., Hvis sælger har handlet »groft uagtsomt eller svigagtigt«. Sælger har en loyal oplysningspligt overfor dig som køber. Har sælger muligvis udført uforsvarligt selvbyg – for eksempel elarbejder uden autorisation – skal sælger oplyse herom. Imidlertid kan køber ikke forvente at få oplyst alle detaljer gennem de årtier, som sælger ejede boligen. Sælger kan fra praksis slippe afsted med at “glemme” mindre forhold af en værdi op til 6.000 kr.

I Vestre Landsrets Dom af 17. december 2009 havde en sælger selv tegnet og opført et hus, som sælgeren i salgsopstillingen skrev var 176 m2. I virkeligheden var huset kun 144 m2, og køberen fik 300.000 kr i erstatning, fordi sælgeren havde handlet groft uagtsomt. Om sælgeren har handlet »groft uagtsomt eller svigagtigt« er altid en konkret vurdering.

Køkken med 10 og 15 års garanti, hvor sælger garanti for fejl og mangler giver køber ret til erstatning som boligejer på grund af sælgers løfte

Ofte siger sælger eller ejendomsmægler:

“Køkkenet er kun 2 år gammelt, og der er 15 års garanti på køkkenet.”

Det de mener er, at køber skal rette henvendelse til køkkenfirmaet, som installerede køkkenet, hvis noget går i stykker. Glemmer sælger eller mægler at oplyse, at de personligt ikke kan gøres ansvarlige for garantien, kan dit krav rettes mod dem.

Se længere nede, hvordan du gør mundtlige aftaler til skriftlige, så de kan bruges i retten.

Ejerlejligheder er ofte ikke omfattet af Huseftersynsordningen.

Hvem er ansvarlig for fejl og mangler, hvis boligkøbet »IKKE ER omfattet« af Huseftersynsordningen?

Det 10 årige mangelsansvar for skjulte fysiske fejl og mangler ligger som udgangspunkt hos sælgeren. I den forbindelse tegner sælgeren ofte en sælgeransvarsforsikring. Klik her og se mere herom.

Har du købt en ejerlejlighed, er du som udgangspunkt ikke omfattet af Huseftersynsordningen. Skulle du være det, skal den bygningssagkyndige og elektrikeren, som foretager eleftersynet samt energimærkekonsulenten som udgangspunkt se hele ejendommen. De sagkyndige bør være alle ejerlejligheder igennem for at give et retvisende billede af bygningens tilstand, energiforbrug og elinstallationer. Rapporterne fra de sagkyndige bruger ejerskifteforsikringen, når den udarbejder et forsikringstilbud på ejerskifteforsikring. En gennemgang af en stor ejendom med mange ejerlejligheder, andelsboliger mm. kan koste »spidsen af en jetjager«. Ofte bliver konsulenterne ikke lukket ind af naboerne, som normalt ikke har pligt til dette, hvis det ikke er aftalt på forhånd.

Sælger kan have en interesse i, at der ikke foretages eleftersyn mm.

Hvis sælger ikke har nogen håndværksmæssig baggrund og dermed faglig indsigt i den henseende, så kan det være dejligt befriende for sælger ikke at få udarbejdet nogen tilstandsrapport og eleftersynsrapport. Bliver rapporterne udarbejdet, så kender sælger jo til skaderne og skal loyalt oplyse herom. Værre er, at du som køber nok ville have krævet et stort afslag til udbedring af skaderne, hvis du kendte til dem, og det ville gå ud over sælgers salgspris. Sælger kan nemt sælge en ejerlejlighed med skader for dyrt, og skal kun betale pengene tilbage til køber, hvis køber rejser et krav herom og beviser, at sælger burde kende til skaderne.

De fleste sælgere tegner en sælgeransvarsforsikring, som efterfølgende udbetaler, hvis køber vinder sagen.

Købers undersøgelsespligt af boligen for fejl og mangler før købet

Har sælger opfordret køber til at undersøge bestemte udvalgte forhold eller mulige skader nærmere, så bør du imødekomme denne opfordring. Undersøger du ikke boligen, kan du som køber komme i den situation, at du har tilsidesat din undersøgelsespligt.

Det gælder også de forhold, som har fået karakteren UN i tilstandsrapporten.

Skadeskarakteren UN betyder »undersøges nærmere« – og kan vise sig at være en rigtig slem skade på en bygningsdel, som også forvolder skader på andre bygningsdele.

Har tilstandsrapporten givet karakteren UN til nogle nedsunkne fliser eller gulv i boligens kælder, bør køber undersøge årsagen hertil. Ved købers nærmere undersøgelse kan det vise sig, at årsagen revner i fundamentet eller begyndelsen på et jordfaldshul. Undersøger du som købe ikke mistænkelige forhold nærmere, kan du have tilsidesat din undersøgelsespligt. Ydermere kan du efter købet blive afskåret fra at kræve erstatning hos ejerskifteforsikringen. Ejerskifteforsikringen gør hvad de kan for at får medhold i, at du ikke har opfyldt din undersøgelsespligt. de kan have en god sag, hvis du kendte til skadeskarakteren UN i tilstandsrapporten.

Forsikringen undersøger alle muligheder for ikke at skulle udbetale erstatning, så vær forberedt herpå.

Klik her og se mere om købelovens beskrivelse af købers undersøgelsespligt på Hussagers side om købt som beset.

Ejerskifteforsikringen henviser til husforsikringen, som henviser til... osv.

Det sker ofte, når du som køber af en bolig henvender dig til husforskringen eller ejerskifteforsikringen, så henviser de til en anden part. Selvom du har et dokumneteret erstatningskrav for skjulte fejl og mangler, får du ofte en forklaring om, hvorfor de ikke skal betale. For eksempel, hvis du efter deres vurdering har udvist »egen skyld«. Forsikringerne mener ofte, at du i forbindelse med købet ikke har opfyldt din undersøgelsespligt. Underforstået kan du efter deres mening ikke rejse krav om forhold, som du burde have opdaget, da du gennemgik boligen før købet. Det bliver hurtigt en sag om ord mod ord.

Ejerskifteforsikringen henviser til husforsikringen, som henviser til sælger

De retsafgørelser, som er afsagt på området, er altid meget konkrete, og to næsten identiske sager kan få hvert sit udfald. Fælles for dem er, at de ved afgørelsen af købers ansvar ser på, hvad du som køber vidste eller burde vide. Ligeledes der retten på, hvad du med rimelig ikke burde kende noget til i forbindelse med, at du besigtigede boligen før købet.

Boligkøbere kan opdeles i to kategorier. Den ene er dem med viden, uddannelse, fagkundskab og kompetencer om fejl og mangler i boligen. Den anden kategori er dem uden nogen kompetancer på området.

Købers undersøgelsespligt, når køber »IKKE HAR« særlig viden om fejl og mangler

De fleste købere har ikke nogen særlig viden om fejl og mangler i forbindelse med et boligkøb. Typisk er det personer, som ikke har nogen uddannelse, eller som på anden måde opnået særlige kompetencer. Købere uden særlig viden kan kun se åbenlyse skader i boligens fysiske fremtræden. Undersøgelsespligten som køber er normalt efterkommet, når man har undersøgt det, som sælger har opfordret til. Det er typisk også skader med karakteren UN i el- og tilstandsrapporten.

Det handler ikke om at køber er mindre begavet, blot at køber arbejder i en helt anden branche. For eksempel kan køber være læge eller lærer. Ved besigtigelse af boligen før købet, bør en læge eller lærer opdage et synligt hul i væggen. De samme gælder for synligt ødelagte kontakter, revner i muren, eller hvad en tilsvarende person uden særligt kendskab til fejl og mangler i boligen burde have opdaget. Omvendt kan en ukyndig køber ikke se, om en installation er lovlig eller ej.

Læge og kirur på operationsstuen

Købere »UDEN« særlig viden om skader på boligen, kan sagtens være dygtig på andre områder, eksempelvis læger eller lærer.

Købers undersøgelsespligt, når køber »HAR« særlig viden om fejl og mangler

Er du som køber uddannet håndværker, arkitekt, ingeniør, ejendomsmægler eller bygningskonstruktør mm., bør du have en særlig viden om fejl om mangler i en bolig. Det samme gælder, hvis du på anden måde gennem din ansættelse, uddannelse og kurser opnået en »særlig viden« om fejl og mangler på bygningsdele. En sælger kan med rimelighed forvente, at du har brugt denne viden i forbindelse med din besigtigelse af boligen. En sælger bør kunne forvente, at en køber, som er bygningssagkyndig  kan gennemgå tagkonstruktionen for fejl på et højere plan end en ufaglært lagermedarbejder.

Er et næsten fladt paptag blevet udskiftet med et næsten fladt tegltag, bør de røde alarmklokker ringe for fejl i tagkonstruktionen, hvis du er taglægger og ser forholdet. Er du derimod læge eller lærer, kan sælger eller ejerskifteforsikringen ikke stille de samme krav til din viden om tagkonstruktioner.

Køber uden viden om fejl og mangler besigtiger boligen med en fagkyndig ven

Har du som køber ingen faglig viden om fejl og mangler, kan du alligevel blive ansvarlig for oversete fejl og mangler. Som køber kan du før købet have haft en ven eller et familiemedlem med ude og se boligen. Har denne person særlig viden om fejl og mangler på boliger, kan det ramme dig som køber. Du kan blive ansvarlig for, hvad denne fagperson burde have opdaget, men ikke opdagede under besigtigelsen før købet. Mange købere vælger familien fra til fordel for en professionel gennemgang. Det kan ofte vise sig at være en god investering.

Klag over fejl og mangler ved byggeri, tilbygning og ejerskifteforsikringen

Købere »MED« særlig viden om fejl og mangler arbejder ofte med dette til hverdag og har uddannelse på området.

Revner over døren er fejl og mangler ved boligen som der kan opnås erstratning for hos nævnet eller domstolene

Køber opdager en skade, som bør give prisafslag.

Købers undersøgelse før købet kan bruges til forhandling af prisafslag i købesummen

Køber du en bolig udenfor Huseftersynsordningen (eksempelvis en ejerlejlighed), får du typisk ingen tilstandsrapport og elinstallationsrapport. I den forbindelse er det ofte en rigtig god idé, at få boligen professionelt gennemgået. En byggesagkyndig, en elinstallatør eller andre relevante håndværkere udarbejder gerne mod betaling en rapport om fejl og mangler. Dermed har du en opgørelse over alt det, som de mener, at du som køber bør få ordnet. Ofte kan du aftale en god pris eller en gratis rapport, hvis de må lægge et tilbud på opgaven. Fremgår det af rapporten, at der skal udbedres fejl og mangler for 100.000 kr., kan du med rapporten i hånden gå til sælger og ejendomsmægleren, og forhandle et rimeligt afslag på plads.

Erstatning ved Huskøb, konfliktløsning, retsmægling, mediation, forlig, mægling, sådan løses sagen i mindelighed

Køber og sælger aftaler et prisafslag.

Få undersøgt boligen for fejl og mangler, og få herefter et prisafslag

“De fleste vil ikke købe en brugt bil, uden at deres mekaniker har tjekket den, men de køber gerne en bolig!”

Mange købere, som finder den helt rigtige bolig, vil have fat i den med det samme. Køberen har derfor fokus på alt muligt andet. For eksempel: Bankgodkendelse, advokatgodkendelse, finansiering af købet med fast eller variabel rente, og penge til deponering af udbetalingen. Eksempelvis en bankgaranti til ejendomsmægler for købet. Herudover skal køber tage stilling til, hvem skal tinglyse skødet og indhentning af tilbud på ejerskifteforsikring, husforsikring mm. Køber kan blive helt svedt bare ved tanken om alle de opgaver, der skal løses i en fart. Men den opgave, som kan betale for alle omkostninger i forbindelse med købet, glemmer de fleste. Alle omkostninger kan finansieres, hvis du som køber kan forhandle et stort afslag på plads. Fagrapporterne kan begrunde dette afslag og dække difference op til den salgspris, som du ellers skulle have betalt. Med andre ord finansierer rapporterne omkostningerne i forbindelse med dit boligkøb.

Købers undersøgelsespligt indenfor Huseftersynsordningen

Hvis du køber en bolig indenfor Huseftersynsordningen, skal sælger udlevere visse skadesrapporter til dig. Som køber kan du se de skader, som en bygningssagkyndig og andre har skrevet i tilstandsrapporten, eleftersynet og energimærket. Det er oplagt at forhandle prisnedslag for udbedring af disse skader.
 
Efter tilstandsrapportens udarbejdelse kan du som køber besigtige ejendommen før købet. Du skal i den forbindelse være særligt opmærksom på skader, som ikke står i tilstandsrapporten. Nye skader kan eksempelvis være opstået et par dage i forvejen under en storm eller skybrud. Burde du opnå kendskab til disse skader under din besigtigelse, kan sælger blive ansvarsfri.

En tilstandsrapport er en visuel gennemgang af boligen

Bemærk, at den bygningssagkyndige ikke benytter destruktive indgreb. Den bygningssagkyndige beskriver det, som han/hun ser, lugter, kan måle og høre. For eksempel, når denne banker på hule fliser, som mangle rvedhæftning mm. Der kan desværre sagtens være fugt og skimmel under hele stuegulvet, som ikke bliver opdaget af den bygningssagkyndige. Det kan være fordi den bygningssagkyndige som udgangspunkt ikke må bryde gulvet op for at undersøge konstruktionen nedenunder. Sådan er reglerne i huseftersynsordningen. Klik her og se dine muligheder, hvis du har »købt som beset«.

Nogle købere vælger ikke at undersøge forholdene nærmere, når de får tilstandsrapporten mm. Opdager køber efter overtagelsen skjulte fejl og mangler, som køber ikke med rimelighed burde forvente, rejser de krav mod ejerskifteforsikringen. Krav for selvrisiko mm. rejses mod den bygningssagkyndige, elinstallatøren, ejendomsmægleren med flere. Klik her, hvis du vil vide mere om krav mod den bygningssagkyndige.
Sælger fraskriver sit ansvar overfor køber i forbindelse med et boligkøb. det står i Købsaftalen.

Ejendomsmægleren repræsenterer kun sælger, og som sælgers repræsentant udarbejdes der ofte en købsaftale på meget favorable vilkår for sælger.

Nogle købere vælger ikke at undersøge forholdene nærmere, når de har modtaget tilstands- og elinstallationsrapporten. Køberne vil have boligen, og de skriver desværre under på næsten hvad som helst. For eksempel, at de ikke vil gøre krav gældende mod sælger, hvis de opdager fejl og mangler.

Andre købere med en god køberrådgiver får sælger til at yde garantier for en periode. Sælger erstatter de skjulte fejl og mangler, som ikke fremgår af de lovpligtige rapporter eller dækkes af ejerskifteforsikringen. Ofte kan sælger få dækket disse forhold af en sælgeransvarsforsikring, og tillægge denne udgift til boligens salgspris. Alternativt får køber et afslag i købesummen i stedet for en garanti.

Køb af bolig med og uden ejerskifteforsikring

Fra 2006 til 2016 blev der i 7 ud af de 10 år udbetalt mere i erstatning end forsikringsselskaberne tjente på deres ejerskifteforsikringer. Hvis det antages, at der i 2017 blev tegnet 41.130 ejerskifteforsikringer, og hvis forsikringsselskaberne i policens levetid (5-10 år) får en henvendelse fra hver fjerde forsikringstager, så vil der i de kommende år komme over 10.000 sager, som kan koste ejerskifteforsikringerne dyrt. Ejerskifteforsikringen er derfor typisk ikke der, hvor forsikringsselskaberne tjener de fleste penge. Er du utilfreds med erstatningen, kan du klage til Ankenævnet for Forsikring. Klik her for at læse mere om ejerskifteforsikringen.

Slåskampen med ejerskifteforsikringen

Har du som køber tegnet ejerskifteforsikring, skal du anmelde skjulte fejl og mangler, når du opdager dem. Du bør også overveje dine muligheder, hvis ejerskifteforsikringen afviser dækning. eksempelvis kan du overfor sælgeren påberåbe dig disse fejl og mangler ved boligen. det skal du huske at gøre inden rimelig tid efter, at du har eller burde have konstateret disse. Dermed undgår du forældelse af kravet mod sælger, hvis ejerskifteforsikringssagen trækker ud.

Ofte ønsker ejerskifteforsikringen at rejse et regreskrav mod den bygningssagkyndige eller sælger. Det kan imidlertid blive svært, hvis du ikke hurtigt har anmeldt skaden, men givet skaden lov til at udvikle sig.

Du skal bevise, at du har en aftale om, at forsikringen dækker skaden

Ejerskifteforsikringen kan betragtes som en aftale, hvor du i henhold til aftalen får erstatning. Betingelsen er, at du opdager en skjult skade og anmelder den i henhold til vilkårene i policen. Rejser du kravet overfor en sælger, bygningssagkyndig, ejendomsmægler, elinstallatør mm., er det ikke i henhold til en aftale, at du kan opnå erstatning. I den forbindelse skal du kunne bevise, at skaden er deres skyld og ansvar. Udbetaler ejerskifteforsikringen erstatning til dig, kan den vælge at forfølge dem, som de mener bærer skylden og det endelige ansvar. Klik her og se mere om ejerskifteforsikringen.

Din rådgiver og købsaftalen sikrer dig mod tab

Køberrådgivers opgave er typisk at sikre køber mod tab. Derfor bliver mange købere sikret mod fremtidige tab, når deres køberrådgiver forhandler vilkårene i købsaftalen på plads. Køberrådgivere får i købsaftalen indsat vilkår om: »At skader, der ikke er beskrevet i tilstands- og elinstallationsrapporten, og som ejerskifteforsikringen har taget forbehold for ikke at dække, fortsat er omfattet af sælgers 10-årige ansvar. Skaden skal først søges dækket af ejerskifteforsikringen.« For sælgeren er sådan et vilkår sjældent et problem, fordi sælger tegner en 10-årig sælgeransvarsforsikring, som dækker eventuelle krav. Uden køber ved det, kan sælger have lagt udgiften på sælgeransvarsforsikringen oven i boligens salgspris, så køber reelt set betaler for, at sælger går fri af ansvar.

Kan køber ikke få dækket forholdet af ejerskifteforsikringen, kan det dækkes af sælgeransvarsforsikringen.

Kravet skal som en tommelfingerregel minimum udgøre i omegnen af 10 % af købesummen. Et forholdsmæssigt afslag beregnes anderledes end et erstatningskrav. Hvis ejerlejligheden med fejl og mangler kunne have været solgt for 100.000 kr mindre, så er det kun den difference køber får i afslag.

Forholdsmæssigt afslag

Som køber kan du rejse et stort erstatningskrav mod sælger for skjulte fejl og mangler. I forbindelse med erstatningssagen ved domstolene skal du som køber bevise, at sælger burde kende til skaden. Skaden kan eksempelvis være, at du har købt en ejerlejlighed for 1.000.000 kr., og efter overtagelsen opdager du, at alle elinstallationer er ulovlige, og at det vil koste 150.000 kr. at få bragt forholdet i orden. Siden sælger ikke har oplyst om skaden, er det efter din opfattelse sælgers skyld og ansvar, og derfor skal sælger betale erstatning til dig.

Dommeren kunne spørge skønsmanden under retssagen, om sælger eller køber burde vide, at elinstallationerne er ulovlige, når de ikke er fagfolk på området. Hertil vil skønsmanden sikkert svare nej, og dermed er erstatningssagen tabt. Siden sælger ikke burde have kendt til skaden, bliver sælger frikendt for erstatningsansvar.

Køber får et forholdsmæssigt, men ikke erstatning

Alligevel skal den uskyldige sælger måske betale 100.000 kr. af købesummen tilbage til køber, fordi ejerlejligheden ikke lever op til købers berettigede forventninger. I den forbindelse skal køber ikke bevise sælgers skyld. Som køber skal du kun kunne bevise, at du ikke har fået den værdi, som du med rimelighed have forventet. Afslaget beregnes som forskellen mellem købesummen og ejerlejlighedens værdi med fejl og mangler på købstidspunktet. På den måde kan køber få det afslag, som denne burde have haft.

Sådan opgør du dit erstatningskrav

Ønsker du at søge erstatning for dine udgifter til reparation af en bygningsdel mm., kan du som udgangspunkt få dækket hele udgiften. Eksempelvis hvis du kræver erstatning for revnede tagplader eller tagsten, som ikke blev opdaget før sneen smeltede på det hus, du som køber lige havde overtaget. Siden der kun er tale om reparationsudgifter, kan du søge om fuld erstatning.
 
Viser det sig derimod, at der er så mange tagsten knækket, eller tagpladerne er så forvitrede, at det er nødvendigt at skifte hele taget, så er der ikke længere tale om en reparation med fuld erstatning. Nu kan den opmærksomme modpart kræve, at du fratrækker forbedringsværdier.

Hvad er forbedringsværdier, og hvordan beregnes de?

En stor misforståelse er, at mange boligejere fejlagtigt tror, at de kan få gammelt erstattet med nyt. Det du får erstattet, er dit tab. Det betyder, at modparten kan fratrække forbedringsværdier, og så skal man blive enige om, hvad disse er. Får du eksempelvis erstattet et tag, kan modparten tage tilbuddet på et nyt tag til 500.000 kr. og heri fradrage alle forbedringsværdier. Har tagtypen eksempelvis en levetid på 50 år ifølge Håndbog for Beskikkede Bygningssagkyndige (klik her og se på side 54), og er dit tag allerede 45 år gammelt, beregnes erstatningen ud fra, at du alligevel skal skal have skiftet dit tag om 5 år. Med andre ord har dit tag 10 % levetid tilbage, når der tages udgangspunkt i en anerkendt levetid på 50 år. De resterende 90 % er forbedringsværdier, som fratrækkes i din erstatning, for med et nyt tag, får du et tag som kan holde i 50 år i stedet for 5 år.

Erstatningen kan blive så lille, at bygningsdelen ikke kan udskiftes

Den opmærksomme modpart fratrækker herefter 90 % i forbedringsværdier i erstatningssummen på 500.000 kr til et nyt tag, og så skal du have 50.000 kr udbetalt. Dermed står du med et ødelagt tag, som koster 500.000 kr at udskifte, og til det får du udbetalt 50.000 kr. i erstatning fra modparten, og så må du selv betale de sidste 450.000 kr. af egen lomme, fordi taget skal jo udskiftes. Har sælger givet garantier om, at taget ikke fejler noget eller skal udskiftes i de næste 25 år, så er det et meget større erstatningsbeløb, som du skal have. Det handler i den forbindelse om, hvordan du og din køberrådgiver har sikret dig mod økonomiske tab, eksempelvis ved at få skrevet en mundtlig udsagn om tagets lange holdbarhed fra sælger ind i købsaftalen.

Beregning af erstatning for fejl og mangler samt beregning af forholdsmæssigt afslag

Forbedringsværdier opgøres i procenter. Den beregnes som forskellen mellem den retslevetid, som bygningsdelen (eksempelvis et tag, køkken mm.) burde have, og så den levetid som bygningsdelen faktisk havde, før det var nødvendigt at udskifte den. Forbedringsværdier kan modparten fratrække, før der udbetales erstatning. ​

Fejl og mangler i koster husejer dyrt

Ved fremsendelsen af erstatningskravet, kan du tage forbehold for morarenter ved for sen betaling.

Fastsættelse af den reelle brugsværdi ved opgørelse af forbedringsværdien

Nu skal du ikke tro, at du ikke kan få erstatning, hvis bygningsdelen er ældre end dens normale middellevetid. Opdager du eksempelvis fugt og skimmel under gulvet i din bolig, kan det være nødvendigt at brække hele gulvet op for at udbedre skaden. Selvom gulvets middellevetid for længst er overskredet, kan gulvet være godt vedligeholdt, og næsten fremstå som nyt, hvorfor gulvet fortsat har en reel brugsværdi, som et nyt tilsvarende gulv. Den reelle brugsværdi betyder, at der ikke er noget grundlag for, at modparten kan fratrække forbedringsværdier. Hvilke værdibetragtninger, der skal lægges til grund i erstatningsopgørelsen, vil derfor bero på et konkret skøn, som ved uenighed kan afgøres i Ankenævnet for Forsikring eller ved domstolene. Sagen er også oplagt til en forligsmæssig løsning. Klik her og læs mere om muligheden for forlig og konfliktmægling.  

Retspraksis om erstatning for fejl og mangler

Retssager om erstatning og placeringen af ansvaret for fejl og mangler

I det følgende beskrives udfaldet af nogle retssager, og hvad de forskellige domstole har lagt vægt på i forbindelse med domsafsigelsen. Det kan sagtens tænkes, at der i forhold til din sag findes en dom i en tilsvarende sag, som du kan se udfaldet af, men som ikke er beskrevet her. Måske kan du finde din dom i Ugeskrift for Retsvæsen.

Køber får 50.000 kr. i erstatning fra sin køberrådgiver
Højesterets dom den 13. maj 2015.

Et par, som købte et hus, havde købt med advokatforbehold. Aftalen med sælger var betinget af, at købers advokat godkender handlen for så vidt angår det juridiske indhold. Efter svarfristens udløb rykkede sælgers ejendomsmægler købers advokat for et svar, som svarede tilbage, at han godkendte huskøbet.
Det viste sig efterfølgende at elinstallationerne i huset var ulovlige. Ejerskifteforsikringen ville ikke dække købers krav, fordi køber ikke havde opfyldt sin undersøgelsespligt. Der fremgik en UN karakter (undersøges nærmere) af tilstandsrapporten vedrørende elinstallationerne, som køber ikke havde undersøgt nærmere. Det viste sig, at advokaten havde godkendt handlen uden at have indhentet tilstands- og elinstallationsrapporten forinden. Herefter anlagde køber erstatningssag mod advokaten, fordi han ikke havde rådgivet dem om, hvad der skulle undersøges nærmere.

Højesterets afgørelse

Højesteret tilkendte køberne 50.000 kr., og begrundede afgørelsen med, at advokaten havde tilsidesat sine pligter ved ikke efter modtagelsen af opgaven at have indhentet sagens dokumenter og taget kontakt til køberne for at rådgive om købet, herunder om betydningen af bemærkningerne i tilstandsrapporten og købsaftalen om elinstallationerne og om eventuelle muligheder for at køberne kan sikre sig mod tab i denne forbindelse. Det påhvilede ham at gøre dette så betids, at advokatforbeholdet kunne gøres gældende inden fristens udløb. Køberne kunne dermed få erstatning for mangelfuld køberrådgivning.

Køber fik forholdsmæssigt afslag på 125.000 kr.
Højesterets dom den 11. okt. 2012.

Et par havde købt et sommerhus for 465.000 kr. i 2000. I 2004 bemærkede de nogle revner i huset, men først i 2008 var revnerne så voldsomme, at årsagen hertil skulle undersøges nærmere. I den anledning reklamerede de overfor sælger.
Revnerne viste sig at være opstået som følge af mangler ved funderingen af en tilbygning, som var opført af de tidligere ejere, som sælger i sin tid havde købt sommerhuset af. Sælger mente derfor, at et eventuelt erstatningskrav skulle rettes mod de tidligere ejere, som sælger havde købt sommerhuset af i 1999.
I landsretten blev sælger dømt til at skulle betale erstatning med 335.000 kr. til køber, hvoraf de 260.000 kr. skulle betales i solidarisk hæftelse med de tidligere ejere. Køber skulle dermed have erstatning.

Højesterets afgørelse

I Højesteret påstod sælger bl.a., at denne skulle frifindes mod betaling af et mindre beløb. Højesteret lagde vægt på, at sommerhuset og haven har kunnet anvendes uanset manglerne ved tilbygningen, som kunne anvendes uden væsentlige problemer i en årrække efter købet. Det er ikke oplyst, om tilbygningen vil sætte sig yderligere. Endelig foreligger der ingen oplysninger om, hvilken virkning det ville have haft på handelsprisen, hvis forholdet om den utilstrækkelige fundering af tilbygningen havde været oplyst tilbage i år 2000. Højesteret skønner, at handelsprisen ville være 125.000 lavere, hvis manglen havde været oplyst. Køberne fik herefter 125.000 kr. i forholdsmæssigt afslag.

Bygningssagkyndig erstatter huskøber 171.751 kr.
Vestre Landsrets dom den 6. okt. 2010

Et par havde i 2004 overtaget et hus. I foråret 2005 blev køber opmærksom på fugtproblemer. Køber brød gulvet op til krybekælderen, hvor der stod vand. Køber reklamerede i november 2005 over for sælgeren af ejendommen. Samtidig blev skaden anmeldt til ejerskifteforsikringen, der afviste at dække skaden. Køber indbragte sagen for Ankenævnet for Forsikring, som i 2006 afviste sagen. I marts 2007 reklamerede køber over for den bygningssagkyndige (herefter BS), som afviste kravet, herefter blev sagen indbragt for domstolene i maj 2017 med krav om at sælger og BS skulle betale erstatning.

Landsrettens afgørelse

Under retssagen kom det frem, at sælgerne havde kendt til fugtproblemerne, som var nævnt i en tidligere tilstandsrapport fra 1999. Sælger havde derfor ladet et tømrer udbedre forholdet i krybekælderen, som samtidig blev aflukket. Retten frifandt sælgerne.
En skønsmand opgjorde erstatningsbeløbet, og beskrev at BS ville være blevet opmærksom på fugtproblemerne omkring kælderen, hvis han havde brugt en fugtmåler. Retten lagde vægt på, at BS havde haft kendskab til den tidligere tilstandsrapport, og at BS burde have gjort anmærkning i tilstandsrapporten om, at der fortsat var fugtigt i området omkring krybekælderen, og at det henset til ejendommens beliggenhed kunne skyldes, at ejendommen var vandlidende. BS henviste herefter til, at kravet var forældet på grund af for sen reklamation og passivitet, men det afviste landsretten. Køber fik herefter 171.751,25 kr. i erstatning fra BS.

Hvad er forskellen på fejl og mangler?

Mange roder rundt i, hvad fejl og mangler er. Selvom domstolene og nævnet forstår, hvad der menes, ser det ikke kønt ud, når skader beskrives forkert, og man kalder en fejl for en mangel, og en mangel for en fejl. Dårlige sagsbehandlere, advokater og andre, som roder rundt i begreberne, bruger altid begge ord sammen, og de kalder alle former for skader, misligholdelse mm. for »Fejl og Mangler«.

Fejl og mangler er et juridisk begreb, som enkelt kan beskrives således:

En ejendom lider af mangler, hvis egenskaber eller bygningsdele ikke er til stede, selvom det var aftalt eller køber måtte have en rimelig forventning herom.

En ejendom lider af en fejl, hvis egenskaber eller bygningsdele ikke opfylder de krav, som var aftalt eller køber måtte have en rimelig forventning herom.

Eksempel på en mangel: Køber konstaterer i forbindelse med indflytningen, at sælger har fjernet komfuret i køkkenet, som køber med rimelighed forventede, var en del af den købte ejendom. Det manglende komfur er en »mangel«, når køber rejser en erstatningssag herom.

Eksempel på en fejl: Køber konstaterer i forbindelse med indflytningen, at den ene af de fire kogeplader på komfuret i køkkenet ikke virker, og dermed ikke opfylder de krav, som køber havde en rimelig forventning om. Der er tale om en »fejl« ved en kogeplade, når køber rejser en erstatningssag herom

Test dig selv: Hvis der i salgsopstillingen og BBR står, at huset er 138 m2, men køber efter professionel opmåling må konstatere, at huset kun er 120 m2, er det så en fejl eller mangel? Klik her og læs dig frem til svaret, hvis du ikke allerede kan regne det ud.

Fejl og mangler er et vidt begreb, hvor kun fantasien sætter grænser

Der er stort set ingen begrænsninger på, hvad fejl og mangler i hussager kan være. Eksempelvis:

1) Skader som opdages efter overtagelsen af boligen,

2) Skader som er forårsaget af håndværkere (eksempelvis i forbindelse med de skulle ordne noget eller en ombygning),

3) Skader som pludseligt opstår spontant (lynet slår ned, et træ vælter,  et vandrør springer mm.).

Nogle gange koster fejl og mangler så meget, at det er oplagt at tage en retssag omkring dem. Andre gange kan forbrugeren nøjes med en tur i nævnet, for at få fastslået en skønsmæssig værdi.

Uanset om du ønsker kravet dækket fra sælger, forsikringen eller den håndværker, som har udført arbejdet, så sørg for at dokumentere skaden. Klik her og læs om forsikringens typiske sagsbehandling.

For godt til at være sandt? - Få det på skrift!

En hussag kan handler om, at du har fået et mundtligt løfte, som modparten nu ikke længere vil vedkende sig. I den situation er det udgangspunktet, at du skal kunne bevise løftet. Har du fået et mundtligt løfte eller en garanti, så er det en god idé at få den skriftligt bekræftet.

En købsaftale, rapport, police på skrift med underskrifter er et godt bevis for, hvad der er blevet aftalt. “Det står sort på hvidt”. Hvis der herudover er lavet mundtlige aftaler eller givet garantier vedrørende boligen, så er disse i princippet lige så gyldige som skriftlige aftaler. Problemet opstår, når den anden part ikke efterfølgende vedkender sig sit mundtlige løfte, når du vil gøre brug af det. 

Det er altid en konkret vurdering, om en mundtligt aftale efterfølgende på anden måde kan bevises gennem mails, sms’er mm. Har du brug for en gratis vurdering af dine beviser, kan din lokale retshjælp eller advokatvagt eller professionel måske vurdere din hussag.

Sådan kan du dokumentere dit mundtlige løfte efterfølgende

Det handler om at være hurtig ved tasterne, og ikke vente til, når skaden er sket. Har sælger mundtligt garanteret, at et gammelt tag holder tæt de næste 10 år, skal du få det bekræftet. Skriv gerne med det samme en mail til sælger, som beskriver situationen og sælgers mundtlige løfte. For eksempel, at du under besigtigelsen var bekymret for, at taget skal udskiftes indenfor de næste 10 år. Som sælger garanterede du mundtligt, at taget ville holde mindst 10 år, ellers vil du betale halvdelen af et nyt tag. Har du tilføjelser eller bemærkninger til vores mundtlige aftale, bedes du straks vende tilbage. Husk at anmode om en postkvittering for, at sælger har modtaget og læst mailen. Det kan senere blive et vigtigt bevis. 

“Sælger garanterede mundtligt, at taget ville holde mindst 10 år, men nu siger han, at dét har han aldrig lovet.”

Pas på, at dit erstatningskrav ikke bliver forældet! Reklamer derfor hurtigst muligt

Vil du som køber rejse et erstatningskrav eller kræve et forholdsmæssigt procentuelt afslag i købesummen for boligen på grund af, at du opdager fejl og mangler, så er forholdet omfattet af den 3-årige forældelse, der som udgangspunkt regnes fra overtagelsestidspunktet, jf. forældelseslovens § 2, stk. 3, som hedder: »For fordringer, som opstår ved misligholdelse af kontrakt, regnes forældelsesfristen fra tidspunktet for misligholdelsen«.

Denne 3-årige forældelsesfrist fra overtagelsestidspunktet suspenderes af forældelseslovens § 3, stk. 2, som hedder: »Var fordringshaveren ubekendt med fordringen eller skyldneren, regnes forældelsesfristen i stk. 1 først fra den dag, da fordringshaveren fik eller burde have fået kendskab hertil.«

Den almindelige 3-årige forældelsesfrist

Hvis du som køber ikke kendte eller burde kende manglen, har du efter opdagelsen som udgangspunkt 3 år til at reklamere overfor boligsælger. Imidlertid begrænses dit kravs 3-årige forældelsesfrist af den absolutte forældelsesfrist for sælgers mangelsansvar på 10 år, fra den dag, du som køber overtog boligen,  jf. forældelseslovens § 3, stk. 3, nr. 4, som hedder: »Forældelse indtræder senest […]10 år efter begyndelsestidspunktet i henhold til § 2 for andre fordringer«. Vil du som køber reklamere over fejl og mangler ved fast ejendom, hvor det er muligt at gøre sælgeren ansvarlig, løber den absolutte 10-årige forældelsesfrist fra overtagelsesdagen, hvis den eksempelvis ligger nogle måneder efter datoen for købsaftalens underskrivelse og dermed aftaleindgåelsen.

Husk at reklamere inden rimelig tid efter, at du opdagede fejl og mangler

Du skal som køber være opmærksom på, at du skal reklamere over fejl og mangler inden rimelig tid, efter du opdagede forholdet.  Det betyder, at afviser sælger kravet, så skal reklamationen følges op af retslige skridt inden for 3 år, efter du opdagede manglen, og senest 10 år efter den dag du overtog boligen. Opdager du først manglen kort før, at der er gået 10 år fra du overtog boligen, bør du sikre dig skriftlig dokumentation for, at du har reklameret rettidigt overfor sælger, og uden ugrundet ophold efter sælgers afvisning af kravet taget retslige skridt mod sælger, ellers risikerer du, at kravet anses som forældet.

Opdager du først fejl og mangler senere end 10 år efter overtagelsen af boligen, vil kravet som udgangspunkt være forældet. Det handler derfor om at anmelde skader til ejerskifteforsikringen eller mod sælger hurtigt efter, at du har konstateret dem, eller få nogen til at hjælpe dig med det, så dit erstatningskrav ikke bliver forældet.