Boligrettens sammensætning, Boligretssager, lægdommere valgt af sagsøger og sagsøgte, clipart retssag ved domstolene
Nævnssager,-nævnet,-Ankenævnet,-Håndværkerne-Ankenævn,-procedure-af-sagen,-forelæggelsen-for-dommeren-Procedure

Klage og erstatningssager ved boligretten

Boligretten behandler alle slags sager om lejeforhold i »hus og husrum« , hvor lejer og udlejer er uenige. Parterne kan være erhvervsdrivende i sager om erhvervslejemål, private i sager om udlejning eller lejesager om almene boliger. Udenfor leje af »hus og husrum« falder leje af ubebyggede grunde og landbrugsarealer.

Boligretssagerne drejer sig ofte om lejens størrelse, mangler ved det lejede, opsigelse af lejeaftalen og uenighed mellem lejer og udlejer efter ophør af lejeaftalen. En del lejesager har først været forbi huslejenævnet eller beboerklagenævnet før de når til boligretten, mens de fleste sager om erhvervslejemål først begynder her.

Boligrettens sammensætning er to lægdommere og en juridisk dommer

Boligretten er sammensat af en juridisk dommer, der er ansat hos domstolene, samt to lægdommere, som udpeges af sagsøgte (indklagede) og sagsøger (klager). De to lægdommere er normalt ikke jurister, og de er ikke fuldtidsansat af byretten, men de er bekendt med bolig og huslejeforhold. Boligretten har to lister over lægdommere. Den ene liste er udpeget efter indstilling fra de lokale udlejerforeninger. Den anden liste er udpeget efter indstilling fra de lokale lejerforeninger. Sagsøger og sagsøgte kan hver udpege en lægdommer, som den juridiske dommer kan godkende. Lægdommerne skal styrke rettens sagkundskab, men nogle lægdommerne opfattes i højere grad som partsrepræsentanter end som sagkyndige.

Erhvervslejemålssager behandles i boligretten

Der kan være rigtig mange penge på spil, når en ejendom overtages af en ny ejer og investor, som vil have maksimalt udbytte af sin investering, før ejendommen måske skal sælges videre efter kort tid med fortjeneste. Mange erhvervslejemål vil mærke en markant huslejestigning, og udlejer tager gerne en retssag for at få tilsidesat vilkårene i erhvervslejekontrakten og hævet lejen til det niveau, som sammenlignelige erhvervslejemål i området betaler. Som professionel investor med en dygtig advokat i ryggen, kan det være som at stjæle slik fra børn at få erhvervslejen hævet, hvis den erhvervsdrivende er en mindre virksomhed uden retshjælpsdækning. 

Sager om leje af erhvervslejemål skal som udgangspunkt anlægges i boligretten, medmindre udlejer og lejer i eksempelvis lejeaftalen har aftalt, at tvister skal behandles ved privat voldgift.

Erhvervslejemålssager kan naturligvis også vedrøre andre forhold, som mangler ved det lejede, opsigelse af lejeaftalen og uenighed om istandsættelse efter ophør af lejeaftalen.

Erhvervslejekontrakt og standard erhvervslejeaftale

Ifølge erhvervslejelovens § 13, stk. 1, 1. pkt., kan parterne i et erhvervslejeforhold i lejeperioden forlange lejen reguleret til markedslejen, hvis den gældende leje er væsentligt lavere eller væsentligt højere end markedslejen.

Sager fra huslejenævnet og beboerklagenævnet

Uanset om lejer eller udlejer er på krigsstien og gerne vil ha’ den anden slæbt i retten, så afviser boligretten mange boligretssager, fordi sagen først skal forbi huslejenævnet eller beboerklagenævnet. Først når nævnene ikke kan få parterne til at enes, men må træffe en afgørelse, kan denne afgørelse indbringes for boligretten. I forbindelse med at sagen indbringes for boligretten kan det være, at typisk en lejer med lav indkomst kan få fri proces, og dermed statskassen til at betale for en advokat på sagen. Klik her og læs mere om »retshjælp og fri proces«.

Klik her og læs mere om huslejenævnet og beboerklagenævnet på Hussagers side om nævnssager.

Muligheden for retshjælp og fri proces

Det koster væsentligt mere at føre en retssag ved boligretten end ved et nævn. Det er derfor vigtigt, at du undersøger muligheden for at få dækket dine omkostninger eller i det mindste en del heraf. For erhvervsdrivende kan der være en retshjælpsforsikring i erhvervsforsikringen for virksomheden, eller også kan firmaet være medlem af en brancheorganisation, som måske stiller en advokat til rådighed for sine medlemmer.

Som privat lejer eller udlejer kan du også være medlem af en organisation, der rådgiver, hvis du har brug for juridisk støtte i en sag, står i en konflikt eller har et principielt lejelovsspørgsmål. For lejere kan dette være LLO, og for udlejer kan det være Danske Udlejere. Klik her og læs mere om muligheden for »retshjælp og fri proces«.

Få boligretssagen betalt af forsikringsselskabet

I erhvervsdrivendes ansvarsforsikring er der ofte en retshjælpsforsikring, som dækker udgifter til juridisk bistand, hvis du ønsker at anlægge en boligretssag. Normalt skal forsikringen kontaktes inden sagens anlæg ved boligretten, ellers kan forsikringen afvise at dække sagens udgifter, som ikke er godkendt på forhånd.

Som privatperson og lejer, kan du være omfattet af en retshjælpsforsikring i dine private forsikringer. som dækker retsafgiften, advokatomkostninger, udgifter til syn og skøn og vidnegodtgørelse samt de idømte sagsomkostninger, hvis du skulle tabe sagen. Klik her og læs mere om »retshjælpsforsikring«.

Boligrettens sagsbehandling - fra start til slut

Du kan sammenligne en boligretssag med en almindelig civil byretssag (civilretten). Boligretten er en specialdomstol, fordi der foruden en almindelig byretsdommer også deltager to sagkyndige lægdommere. Ud over procedurerne med at parterne sammen med byretsdommeren udpeger lægdommerne, så adskiller selve sagsbehandlingen i retten sig ikke fra en almindelig byretssag, hvis du har prøvet at deltage i sådan en.

Sagen skal anlægges, hvor det omhandlede lejemål ligger.

Boligretssager under 50.000 kr. behandles efter reglerne om »småsager«

Boligretssager kan opdeles i to typer. 1) Krav under 50.000 kr., og 2) krav over 50.000 kr. Er værdien af sagen højst 50.000 kr., vil sagen blive behandlet som småsager. Det samme kan gælde sager, der ikke har økonomisk værdi, men hvor påstanden eksempelvis er, at sagsøgte skal dømmes til at udføre en bestemt handling (eksempelvis at en boligforening skal anerkende en lejers flerårige anciennitet i forhold til oprykning på en venteliste). Retten kan skønsmæssigt fastsætte værdien af disse typer krav.

I småsager hjælper retten parterne med at forberede sagen. Retten kontakter parterne for helt præcist at få afklaret, hvad parterne er enige og uenige om. Retten drøfter med parterne, hvilke beviser der er i sagen. Hvis der er behov for at få lavet en sagkyndig erklæring om f.eks. nogle tekniske spørgsmål, vil retten hjælpe med at udarbejde spørgsmål til den sagkyndige. Alt efter sagens omfang og hvor indviklet den er, kan det være nødvendigt for retten at indkalde parterne til et forberedende møde.

Formålet med rettens hjælp er, at parterne ikke har behov for advokatbistand. Kan der ikke findes en fælles løsning på sagen, vil retten lave en skriftlig fortegnelse over parternes påstande og begrundelser for påstandene. Fortegnelsen vil blive sendt til parterne. Retten vil herefter afslutte sagens forberedelse og beramme hovedforhandlingen, som er et afsluttende retsmøde, hvor hele sagen forelægges for retten. På dette tidspunkt kan det måske være en fordel, at parterne får bistand af en advokat.

Under hovedforhandlingen kan parterne og eventuelle vidner afgive forklaring og fremkomme med deres afsluttende bemærkninger til sagen. Hvis parterne stadig ikke kan enes om en løsning på sagen, vil retten optage sagen til dom. Dommen er rettens skriftlige afgørelse i sagen.

Boligretssager over 50.000 kr.

Retten yder ikke samme service i sager over 50.000 kr., som hvis sagen behandles under »småsagsprocessen«.

Du skal i stævningen skrive din påstand i sagen, hvilket vil sige det resultat, som du ønsker, retten skal nå frem til i sin afgørelse. Eksempelvis, at en erhvervsdrivende modpart skal tilpligtes at anerkende, at lejen reguleres til markedslejen, og at der fra den til den periode skal betales 100.000 kr. I stævningen skal du begrunde, hvorfor du mener, du skal have medhold, og du skal indlevere de bilag, som du ønsker, at retten skal se.

Hvis modparten ikke mener, at dit krav er berettiget, f.eks. fordi modparten ikke mener, at vedkommende skylder det beløb, som du kræver, skal modparten indlevere et svarskrift. I svarskriftet beskriver modparten, hvorfor denne er uenig, og her kan modpartens påstand eksempelvis være: Frifindelse og subsidært betaling af en lavere beløb. Fristen for at svare vil normalt være 14 dage fra modpartens modtagelse af stævningen.

Normalt vil retten herefter bede dig eller din modpart om uddybende bemærkninger i et processkrift og indkalde jer til et telefonisk retsmøde. Retten kan tilbyde retsmægling. Ønsker i retsmægling kan I få hjælp til at indgå en aftale om sagens spørgsmål, uden at der afsiges dom. Eksempelvis at markedslejen accepteres fremadrettet, men at der ikke skal betales 100.000 kr. for den periode, som fremgår af påstanden.

Hvis sagen ikke kan løses ved forlig, fortsætter sagsbehandlingen. Det kan alt efter sagens karakter være nødvendigt, at dommerne kommer ud og besigtiger lejemålet og tilsvarende lejemål i området, for at dommerne kan vurdere rimeligheden i, at lejen skal reguleres efter markedslejen. Det kan være, at der skal skrives yderligere bemærkninger til modpartens kommentarer, som ledsages af relevante bilag mm. Når sagen er forberedt, skal parterne mødes i retten til en hovedforhandling, som beskrevet ovenfor i småsagsprocessen (sager med en værdi under 50.000 kr). Når hovedforhandlingen er slut, kan retten foreslå parterne et forlig i sagen. Hvis parterne ikke kan blive enige om et forlig, eller sagen ikke er egnet til at blive forligt, vil retten skrive en dom. Dommen kan indenfor en angiven frist ankes til landsretten.

Fogedretten

Får du tilkendt en erstatning i boligretten, og anker modparten ikke til landsretten, så skal modparten betale. Betaler modparten ikke, kan du gå i fogedretten med dit krav. Klik her og se vejledning om behandling af almindelige fogedsager.

Med-lov-skal-man-land-bygger---Få-erstatning-ved-domstolene-i-Danmark

Retspraksis

I det følgende beskrives udfaldet af nogle retssager, og hvad de forskellige domstole har lagt vægt på i forbindelse med domsafsigelsen. Det kan sagtens tænkes, at der til din sag findes en dom i en tilsvarende sag, som du kan se udfaldet af, men som ikke er beskrevet her. Måske kan du finde din dom på domstol.dk eller i Ugeskrift for Retsvæsen (som blandt andet kan lånes på nogle biblioteket og bibliotek.dk).

Udlejers tidsbegrænsede lejeaftale blev tilsidesat
Vestre Landsrets dom den 23. oktober 2013

En lejer lejede i december 2006 en 3-værelses lejlighed af den daværende ejer. I lejekontrakten var der indsat et vilkår om, at lejemålet var tidsbegrænset til 3 år fra indflytningstidspunktet den 1. februar 2007 og skulle fraflyttes uden yderligere varsel den 1. februar 2010.

Udlejer solgte i august 2007 lejligheden til en køber. I et brev den 30. november 2009 gjorde køber lejeren opmærksom på, at lejeren skulle være fraflyttet den 1. februar 2010 kl. 12.00. Brevet blev omgående besvaret ved brev af 1. december 2009 fra lejerens advokat, der gjorde indsigelse mod tidsbegrænsningen, der i lejekontrakten udløb den 1. februar 2010. Den 8. december 2009 svarede købers advokat, at lejeaftalen var gyldig og ikke kunne tilsidesættes af lejer. Lejer anlagde i december 2009 sag mod køber (udlejer) med påstand om, at køber skulle anerkende, at lejemålet var udlejet på almindelige tidsubegrænsede vilkår. Udlejer (køber) påstod frifindelse og gjorde i den forbindelse gældende, at den aftalte tidsbegrænsning er fuldt tilstrækkeligt begrundet i udlejers forhold.

Boligretten i Aarhus gav lejer medhold, som herefter kunne betragte lejemålet som indgået på normale vilkår uden tidsbegrænsning. Køber ankede dommen til landsretten, som igen gav lejer medhold.

Landsretten lagde i sin begrundelse for domme vægt på følgende:

»Lejekontrakten indeholder ingen begrundelse for, hvorfor lejemålet med lejer i december 2006 blev indgået som et tidsbegrænset lejemål på 3 år, og der foreligger heller ikke oplysninger om den daværende ejers begrundelse for aftalen om tidsbegrænsning. Landsretten er derfor enig med boligretten i, at køber ikke har bevist, at tidsbegrænsningen er tilstrækkeligt begrundet i udlejers forhold, jf. lejelovens § 80, stk. 3.«

Lejestigninger skal reguleres efter lejeaftalens vilkår Højesterets dom afsagt den 26. september 2011

En erhvervslejer indgik en erhvervslejekontrakt i 2002. Årlig regulering af lejen fastsattes efter et vilkår i lejeaftalen på grundlag af et nettoprisindeks. Efter nogle år overtog en ny ejer ejendommen. I 2007 varslede udlejer forhøjelse af lejen til markedslejen. Erhvervslejer gjorde indsigelse herimod og henviste bl.a. til vilkåret i erhvervslejekontrakten. Udlejer mente, at det positivt skulle stå i lejeaftalen, hvis udlejer var afskåret fra muligheden for markedslejeregulering af lejen.

Udlejer anlagde i juli 2017 sag an mod erhvervslejer ved Boligretten i Nykøbing Falster, med påstand om, at udlejer ikke var afskåret fra at regulere lejen for erhvervslejemålet efter markedsleje, og at lejen skulle forhøjes til årligt kr. 241.500,00 ekskl. moms.

Byretten og landsretten gav erhvervslejer medhold, hvilket Højesteret også gjorde.

Højesteret begrundede sit resultat med følgende: »Ifølge erhvervslejelovens § 9, stk. 1, sker fastsættelse af lejens størrelse ved lejeaftalens indgåelse og lejens regulering i lejeperioden efter parternes aftale.
Ifølge § 13, stk. 1, 1. pkt., kan parterne i et erhvervslejeforhold i lejeperioden forlange lejen reguleret til markedslejen, hvis den gældende leje er væsentligt lavere eller væsentligt højere end markedslejen.
Den fravigelige bestemmelse i erhvervslejelovens § 13 om markedsregulering finder efter lovens § 4 anvendelse, medmindre andet er aftalt. I lejekontrakten, der blev indgået i august 2002 mellem den tidligere udlejer og erhvervslejer, aftalte parterne en årlig regulering af lejen på grundlag af et nettoprisindeks. Der er ikke holdepunkter for at forstå parternes aftale således, at der tillige skal kunne ske regulering af lejen til markedslejen efter erhvervslejelovens § 13.«

Lejer kunne ikke bruge sin fortrinsret fra 1985 Aarhus Boligrets dom afsagt den 20. december 2016

Et par flyttede ind i et almen bolig i 2009. Lejemålet var søgt og tildelt den ene lejer – herefter lejer A -, som havde medlemsanciennitet siden år 2000. Det var et vilkår fra den almene boligforenings side, at der skulle være minimum to lejere til det pågældende almene lejemål. Begge lejere underskrev samtidig lejeaftalen, og begge lejere blev lige forpligtet i henhold til lejeaftalens rettigheder og vilkår.
I 2012 blev boligforeningen sammenlagt med en anden boligforening, i hvilken den anden lejer – herefter lejer B – var medlem og havde medlemsanciennitet siden 1985. Begge lejere kunne bruge deres medlemsanciennitet i hele den sammenlagte almene boligforening, når de søgte et andet lejemål.
I 2016 søgte de begge den samme almene bolig, og her fandt lejerne ud af, at lejer A med medlemsanciennitet fra år 2000 var nummer 6 på ventelisten, mens lejer B med medlemsanciennitet fra 1985 var nummer 104 på ventelisten. Grunden til forskellen var ifølge boligforeningen, at lejer A havde fortrinsret, fordi denne afgav det nuværende lejemål ved fraflytning. Lejer B var af den opfattelse, at denne siden sammenlægningen af boligforeningerne havde samme fortrinsret som lejer A, men med anciennitet fra 1985. Dette vil boligforeningen ikke anerkende, og lejerne anlagde i maj 2016 sag an ved Boligretten i Århus med påstand om, at boligforeningen skulle anerkende, at lejer B er omfattet af fortrinsretten i § 7 i bekendtgørelse om udlejning af almene boliger m.v., og at lejer B derfor havde ret til at søge andre lejemål hos boligforeningen med denne fortrinsret. Boligforeningen påstod frifindelse. Boligretten gav boligforeningen medhold. Efter vejledningens indhold og formål med reglerne om almene boliger, herunder venteliste og fortrinsret, fandt retten ikke, at det forhold, at der i § 7 anføres lejere, kan føre til, at fortrinsretten kan udvides til andre end den person, der har fået lejemålet tildelt, hvorfor der alene pr. lejemål er én fortrinsret.

Pas på, at kravet ikke bliver forældet

Sager som har været i huslejenævnet eller beboerklagenævnet (og for København: »Husleje-, Beboerklage- og Ankenævn«) har alle en tidsfrist for, hvornår der senest skal være anlagt sag ved boligretten. Det er forholdsvis let at forholde sig til en konkret dato. På Hussagers side om »Skel og Hævd« (klik her), er der beskrevet en sag under overskriften: “Retten afviste at behandle sag om skellets placering”. Her kan du læse konsekvenserne af, hvad der sker, når tidsfristen for at rejse sagen ved retten bliver overskredet med to dage.

Hvor der ikke er nogen fast frist for forældelse, er det altid en konkret vurdering, om der er udvist retsfortabende passivitet. Som lejer og udlejer kan du i visse situationer have pligt til at anlægge sag uden fornødent ophold, efter at uenigheden er konstateret. Ifølge lejelovens § 98, stk. 2, kan udlejeren ikke gøre almindelige krav gældende mod lejer, når der er forløbet mere end 2 uger fra flyttesynet. På samme måde skal lejer ifølge lejelovens § 14 senest 2 uger efter lejeforholdets begyndelse meddele udlejeren, at han vil påberåbe sig, at det lejede er mangelfuldt.

Det værste der kan ske er, at du finder ud af, at du har haft en vindersag, som du aldrig fik gjort noget ved, og nu er kravet forældet. Undersøg derfor ved mistanke om et krav altid tidsfristen som noget af det første.

Den-bedste-boligretsadvokat

Kunne du tænke dig hjælp til din boligretssag?

Martin W. Løvendahl har mange års erfaring med boligretssager. Han og hans kollegaer hos Juridisk Tryghed står klar til at hjælpe dig.
Klik på fotoet og beskriv, hvad vi kan gøre for dig på vores kontaktside.